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空き家を売却する前にやるべきこと｜トラブル回避と高く売るための完全ガイド

近年、空き家の増加が社会問題となっており、放置された空き家は老朽化や防犯上のリスクからも早期の対応が求められています。
「相続した実家が空き家のまま」「使っていない住宅を処分したい」といった方も多いのではないでしょうか。

空き家を売却する際には、一般的な不動産売却とは異なる特有の注意点や準備が存在します。
本記事では、空き家の売却前にやっておくべき重要なポイントを不動産のプロがわかりやすく解説します。

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1. 空き家の現状を正確に把握する

まず最初に行うべきは、空き家の状態を確認することです。
長年使用していない家屋は、構造や設備に想定以上のダメージが生じていることがあります。
屋根の雨漏りやシロアリ被害、配管の破損など、目に見えない劣化が進んでいることも。

売却をスムーズに進めるためにも、建物の状態を点検し、必要に応じて簡易なリフォームや清掃を施すことが重要です。

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2. 相続登記が済んでいるか確認する

空き家の多くは相続によって取得されているケースが多いため、名義の確認は必須です。
不動産の売却には、登記名義人と売主が一致している必要があります。

2024年4月からは相続登記が義務化され、未登記のまま放置すると過料の対象となる可能性もあります。
「まだ登記していない」「他の相続人と共有状態になっている」といった場合は、まずは相続登記を済ませてから売却に進むようにしましょう。

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3. 近隣や管理状況を整理する

長年空き家となっていた物件では、「雑草が伸び放題」「ポストにチラシが溜まっている」といった状況が見受けられることがあります。
これでは、内覧時の印象が悪くなり、売却価格や成約スピードに大きく影響します。

売却活動に入る前に、以下のような管理を行っておきましょう：

• 敷地内の草木の除去

• ポストの整理

• 室内の換気・簡易清掃

• 家財の整理・処分

可能であれば、不動産会社と相談の上でホームステージングやクリーニングを実施するのも効果的です。

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4. 空き家特例の確認

空き家を売却する際には、**譲渡所得税の軽減措置（空き家特例）**を受けられる可能性があります。
これは、一定の条件を満たす空き家を売却する際に、最大3,000万円の特別控除を受けられる制度です。

【適用要件の一例】

• 相続後、居住していない家屋であること

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと（旧耐震基準）

• 建物を取り壊して更地にするか、耐震改修を行っていること

• 譲渡価格が1億円以下 など

特例を受けるには確定申告が必要となるため、事前に税理士や不動産会社と相談しておくことをおすすめします。

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5. 地元に強い不動産会社を選ぶ

空き家売却を成功させるためには、適切な価格設定と地域に詳しい不動産会社の選定が不可欠です。
特に空き家は「すぐに住める状態かどうか」や「周辺環境」によって評価が大きく変わるため、地元の実情に詳しい会社を選ぶことが大切です。

複数の会社に査定を依頼し、価格だけでなく売却方針や対応の丁寧さなども総合的に比較すると良いでしょう。

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まとめ｜空き家の売却には準備と専門的なサポートが不可欠

空き家を売却するには、建物の管理から法的な手続き、税務面の確認まで、多くの準備が必要です。
放置しておくと固定資産税や管理コストがかさむだけでなく、資産価値も下がってしまいます。

だからこそ、早めに正しいステップを踏み、信頼できる不動産会社に相談することが成功のカギとなります。

空き家売却で後悔しないために｜事前準備と注意点を徹底解説

「思ったより安くしか売れなかった…」「手続きが複雑で途中で挫折した」「もっと早く売ればよかった」
空き家を売却した多くの方が、何かしらの“後悔”を経験しています。

空き家の売却は、一般的な不動産売却と比べても、管理の手間や法的な問題、税金の知識などが必要となる場面が多く、慎重な対応が求められます。

本記事では、空き家売却で後悔しないために事前に知っておくべき準備や注意点をわかりやすくご紹介します。

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1. 空き家は“資産”でもあり“負債”にもなる

空き家を放置していると、固定資産税・火災保険・庭木の管理など、維持コストが年々かさんでいきます。
さらに、建物が老朽化していくことで、いざ売ろうとしたときに「解体費用込みでの売却」になってしまい、想定より大幅に安い価格でしか売れないことも。

また、「空き家対策特別措置法」によって、管理状態が悪いと判断されると自治体から「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇がなくなるリスクもあります。

だからこそ、早めの決断が、資産を守るうえでも重要です。

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2. 相続や名義の整理を忘れずに

空き家の売却では、所有者名義が明確になっていることが前提条件です。
相続した空き家の場合、まだ登記が被相続人（亡くなった方）のままになっているケースも少なくありません。

2024年4月以降は相続登記が義務化されており、登記を怠ると過料（罰金）の対象になる可能性があります。
売却活動に入る前に、法務局での相続登記の完了を確認しておきましょう。

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3. 近隣への配慮と空き家の管理は印象を大きく左右する

「空き家＝荒れた家」というイメージを持たれることは、買い手にとって大きなマイナスです。
実際に売却活動を始めると、買主や不動産会社が現地を見に来るため、外観や敷地の管理状態が売却結果に直結します。

最低限やっておきたい管理項目：

• 草刈り・庭木の剪定

• 郵便ポストの整理

• ゴミや不用品の撤去

• 室内の換気や簡易清掃

また、ご近所に対しても「売却を予定しています」と一言伝えておくと、トラブルを未然に防ぐことができます。

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4. 売却価格の「相場」と「現実」を知っておく

売却を検討する際、まず「この家はいくらくらいで売れるのか？」が気になると思います。
空き家の多くは築年数が経っているため、建物にはほとんど価値がつかず、土地の価格が中心になることが一般的です。

「昔、親が高く買った家だから…」と過去の購入価格を基準にしてしまうと、売れ残る原因になります。

おすすめは、複数の不動産会社に無料査定を依頼し、地域相場と現実的な価格帯を把握することです。
机上査定ではなく、現地まで見に来てもらえる会社を選ぶとより正確です。

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5. 空き家特例など税金制度も確認しておこう

空き家を売却すると、利益が出た場合には譲渡所得税がかかることがあります。
しかし、相続で取得した空き家については、一定の条件を満たすと**「3,000万円の特別控除（空き家特例）」が適用**される可能性があります。

この特例を受けるには、

• 相続後、居住していないこと

• 建物が旧耐震基準（昭和56年以前の建築）であること

• 耐震改修か取り壊しをして売却すること

といった条件があります。
適用できるかどうかは、事前に税理士や不動産会社に確認しておきましょう。

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6. 地元に詳しい不動産会社に相談を

「とりあえず大手なら安心」と考える方も多いですが、空き家売却においては地域性に詳しい不動産会社が有利です。

• 近隣エリアの取引事例を把握している

• 空き家特有の売却ノウハウがある

• 査定から契約・税金相談まで一貫対応できる

こうしたポイントで比較検討すると、納得のいく売却につながります。

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まとめ｜正しい準備で「売って後悔しない空き家売却」を

空き家の売却は、思った以上に手間や時間がかかるものです。
しかし、事前にしっかりと準備し、信頼できる専門家と一緒に進めれば、納得できる価格で、スムーズな売却が可能になります。

知らなきゃ損！空き家売却で使える特例制度と注意点まとめ

相続などで取得した空き家を「使う予定もないし、売ってしまおう」と考える方は年々増えています。
しかし、空き家を売却する際には、ある制度を知っているかどうかで手取り額が大きく変わる可能性があることをご存知でしょうか？

その制度が「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」です。
知らずに売ってしまうと、何十万円〜数百万円の税負担が発生することも…。

本記事では、この制度の内容や適用条件、注意点をわかりやすく解説し、損をしない空き家売却のためのポイントをまとめます。

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1. 空き家特例とは？簡単に言うと「税金が大幅に減る制度」

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は所得税・住民税が課されます。
しかし、一定の条件を満たせば、最大3,000万円までの利益が非課税になるのが「空き家特例」です。

この制度を使えば、例えば：

• 譲渡益が2,800万円 → 課税額は0円

• 譲渡益が3,500万円 → 3,000万円を控除し、残りの500万円にのみ課税

というように、手取り額が大きく変わる可能性があります。

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2. 空き家特例の主な適用条件

制度を活用するためには、以下のような条件をすべて満たす必要があります：

● 相続で取得した空き家であること

→ 被相続人（親など）が一人暮らしで住んでいた自宅が対象。共有名義や賃貸物件は対象外です。

● 昭和56年5月31日以前に建築された住宅であること

→ 旧耐震基準で建てられた家屋が対象になります。

● 売却までに耐震改修または取り壊しを行っていること

→ 現行の耐震基準を満たすようリフォームするか、更地にして売却する必要があります。

● 相続開始から3年目の年末までに売却すること

→ たとえば2022年に相続した場合、2025年12月31日までに売却する必要があります。

● 売却金額が1億円以下であること

→ 高額物件は対象外になります。

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3. 制度を受けるには確定申告が必須！

この制度は、自動的に適用されるわけではありません。
売却した翌年に自ら確定申告を行い、適用を申請する必要があります。

申告には、以下のような書類が必要になります：

• 相続を証明する戸籍謄本や遺産分割協議書

• 建築時期を確認できる資料（登記簿など）

• 耐震基準適合証明書または取り壊し証明書

• 譲渡費用の明細や契約書類

特に、耐震補強を行った場合は専門機関から証明書を取得する必要があるため、早めの準備が大切です。

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4. 制度が使えないケースに注意！

せっかく売却しても、条件を満たしていなかったために控除が使えないというケースもあります。
以下のようなケースでは特例の対象外になるため、注意しましょう：

• 複数人で共有していた空き家（持ち分所有）

• 被相続人が施設（老人ホームなど）に入所していた

• 賃貸に出していた・他人に貸していた

• 相続人が相続後に居住してしまった

• 相続登記をせずに売却しようとした

判断が難しい場合は、不動産会社や税理士に事前相談することを強くおすすめします。

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5. 空き家特例を活かすための売却スケジュール

空き家特例の適用期限には「相続開始から3年目の12月31日まで」という制限があります。
つまり、のんびり構えていると「気づいたときには期限切れ」というリスクも。

売却活動には、下記のような時間がかかります：

• 不動産会社探し・査定依頼（1〜2週間）

• 売却活動（1〜3ヶ月）

• 契約・決済まで（1ヶ月前後）

• 耐震改修や解体工事（数週間〜1ヶ月以上）

早めに動き出すことで、制度を逃さずに使えるチャンスが広がります。

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6. 不安がある方は「地元の不動産会社」に相談を

空き家特例はとてもお得な制度ですが、細かい要件が多く、手続きも複雑です。
また、制度の要件に合致した売却プランやスケジュール設計ができるかどうかは、不動産会社の知識と経験によって差が出ます。

そのため、空き家売却は地元に強い、経験豊富な不動産会社に相談するのが安心です。

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まとめ｜空き家売却は「制度を知る者が得をする」

空き家売却は、手続きや法規制が複雑ですが、正しく制度を使えば大きな節税効果が期待できます。
「空き家特例」は、その代表的な制度です。

ポイントは以下の3点：

• 早めに準備して、適用条件を満たすよう売却を進めること

• 必要書類を整えて、確定申告を忘れずに行うこと

• 経験豊富な専門家に相談すること

空き家の売却についてお困りのことがあれば、ぜひミライエ不動産販売にご相談ください。
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