住宅ローンが残っている家を売却する方法
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住宅ローンが残っていても家は売れる！売却方法と注意点を徹底解説
住宅ローンがまだ残っている家を「売りたい」と考えるのは珍しいことではありません。転勤や離婚、ライフスタイルの変化、金銭的な事情など、理由は人それぞれです。
「ローンが完済していないと家は売れないのでは？」と不安に思う方もいらっしゃいますが、適切な手続きを踏めば住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。
本記事では、住宅ローン残債がある家を売却する方法や注意点、任意売却の流れや金融機関との交渉のポイントまで詳しく解説します。
1. 住宅ローンが残っている家を売却する仕組み
住宅ローンが残っている場合、住宅には「抵当権」が設定されています。これは、万が一ローンが返済できなくなった場合に、金融機関がその家を売却して残債を回収するための権利です。
この抵当権が付いたままでは家の所有権を買主に移すことができないため、売却前に抹消する必要があります。
そのため、売却時には以下の2つのパターンがあります：
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① 売却価格 ≧ ローン残債
→ 売却代金でローンを完済できるので、そのまま抵当権を抹消し、通常の売却が可能。 -
② 売却価格 ＜ ローン残債
→ 売却代金だけではローンを完済できないため、「自己資金で補填」するか、「任意売却」の手続きを行う必要があります。
2. 任意売却とは？ローン残債がある家を売る方法
ローン残債の方が多い場合に利用されるのが「任意売却（にんいばいきゃく）」です。
これは、金融機関の合意を得て、ローンを完済できない状態でも抵当権を抹消してもらい、不動産を売却する方法です。
任意売却の流れ
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不動産会社に相談し、査定を受ける
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売却価格とローン残債の差額を確認
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金融機関へ任意売却の申請・同意を得る
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売却活動を行い、買主を見つける
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売買契約を締結し、売却代金で一部ローン返済
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差額の残債は分割返済や減額交渉を行う場合も
任意売却は、競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、近隣に知られずに売却できるというメリットがあります。ただし、債権者（金融機関や保証会社）との交渉や書類手続きが複雑になるため、経験豊富な不動産会社に依頼することが重要です。
3. 売却前に確認すべき3つのポイント
（1）ローンの残債額を正確に把握する
最初に住宅ローンの残高を確認しましょう。ローン契約書や金融機関からの残高証明書などで確認できます。
「抵当権抹消に必要な金額（＝完済額）」は、元本だけでなく利息・経過利息・手数料などが含まれます。
（2）売却にかかる諸費用を見積もる
不動産売却には以下のような諸費用がかかります：
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仲介手数料（上限：売却価格の3%＋6万円＋税）
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抵当権抹消登記費用
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司法書士報酬
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引越し費用
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残債の補填分（自己資金）
資金計画をしっかり立てておくことで、後から慌てることを防げます。
（3）売却後の生活再建プランを立てる
任意売却をする場合、売却後も残債の一部を返済し続ける可能性があります。また、引っ越し先の確保や生活費の見通しも重要です。ファイナンシャルプランナーに相談するのも有効です。
4. 金融機関との交渉のポイント
任意売却を行うには、金融機関の合意が必要不可欠です。
その際に重要なのが以下の点です：
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なるべく早めに相談する：滞納が続く前に動くことで、選択肢が広がります。
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返済意思を明確にする：売却後も誠意を持って残債返済に対応する姿勢を示すと、交渉がスムーズになります。
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収入・支出の状況を整理して伝える：金融機関は返済能力を重視するため、現状の家計状況を具体的に提示しましょう。
5. 住宅ローンが残っている家の売却を成功させるために
住宅ローンが残っている不動産の売却は、通常の売却と比べてやや複雑です。
しかし、信頼できる不動産会社に依頼すれば、適切な段取りでスムーズに売却することができます。
任意売却とは？住宅ローン返済中の不動産を売却するベストな方法
住宅ローンを組んで購入したマイホーム。しかし、思わぬ事情で返済が困難になるケースもあります。
たとえば、収入の減少や失業、離婚、病気などがきっかけとなり、ローンの支払いが遅れはじめると、最終的には「競売」にかけられてしまうこともあります。
そんな状況を避け、少しでも有利にマイホームを手放す方法として「任意売却（にんいばいきゃく）」という選択肢があります。
この記事では、任意売却の仕組みや流れ、メリット・デメリット、実行に向けたポイントをわかりやすく解説します。
1. 任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、金融機関（債権者）の合意を得て、不動産を売却する方法です。
通常、住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却代金でローンを完済しなければ、抵当権の抹消ができず、所有権の移転ができません。
しかし、売却価格がローン残債を下回るケースでは、「売却したくてもできない」状態になってしまいます。
このようなとき、金融機関と交渉し、残債が残っても売却を認めてもらうのが任意売却です。
任意売却は、競売と違って市場価格に近い価格で売却できる可能性があるため、売主にとって経済的・精神的負担を軽減できる方法と言えます。
2. 任意売却の流れ
任意売却には、以下のような手続きが必要です。
【1】状況確認・相談
住宅ローンの滞納が数ヶ月続く前に、不動産会社や専門家へ早めに相談することが大切です。
この段階で、ローン残高・滞納額・不動産の査定額などを把握します。
【2】金融機関と交渉
任意売却を行うには、債権者（主に銀行や保証会社）の承諾が必要です。
売却価格や残債の処理方法について話し合いを行い、同意が得られれば次のステップへ進みます。
【3】売却活動・買主の募集
通常の不動産売却と同様に、物件の広告を出し、買主を探します。
任意売却は一般市場での売却となるため、競売よりも高く売却できるケースが多いです。
【4】売買契約・引渡し
売買契約を締結し、買主への引渡しと同時に、売却代金をローンの返済に充当します。
【5】残債の処理
売却後にローンが完済できなかった場合、残債の処理について金融機関と協議します。
分割返済を認めてもらえるケースや、経済状況によっては一部免除となる可能性もあります。
3. 任意売却のメリット
任意売却には以下のような利点があります：
● 競売よりも高く売れる可能性がある
競売では市場価格の5〜7割程度で落札されることが多く、売主にとって不利です。
任意売却では、市場に近い価格での売却が可能なため、残債をより多く返済できます。
● 近隣に知られにくい
競売になると裁判所からの通知やインターネット掲載により、周囲に知られてしまいます。
任意売却は通常の売却と同様の手続きとなるため、プライバシーが守られやすいのも特徴です。
● 引越しのタイミングも調整しやすい
任意売却であれば、売主と買主との合意により柔軟な引渡しスケジュールを組むことができます。
4. 任意売却の注意点・デメリット
一方で、任意売却には以下のような注意点もあります：
● 債権者の同意が必要
任意売却は債権者の合意がなければ実行できません。そのため、交渉の難易度や進行状況によってはスムーズにいかないこともあります。
● 売却までに時間がかかることがある
通常の売却と比べて関係者が多いため、承認・手続きに時間を要することがあります。
早めの相談が大切です。
● 信用情報に影響が出る
ローンを滞納し、任意売却を行った場合、信用情報機関に事故情報として登録されることがあります（いわゆるブラックリスト）。
一定期間は新たなローンやクレジットの利用が制限されます。
5. まとめ｜任意売却は「今後の生活再建」のための選択肢
住宅ローンの返済が難しくなったとき、任意売却は競売に比べてはるかに負担が少ない方法です。
経済的なダメージを最小限に抑え、再スタートの準備をするための第一歩として、多くの方に選ばれています。
重要なのは、「早めの相談」と「信頼できる不動産会社や専門家への依頼」です。
住宅ローン残債ありの不動産売却術｜金融機関との交渉とスムーズな手続きガイド
「まだ住宅ローンが残っているけれど、家を売りたい」
そんなお悩みを抱える方は年々増加しています。
転勤や離婚、住み替え、収入の変化など、売却の理由は人それぞれですが、ローンが残っている家を売る場合には、事前に知っておくべき手続きや交渉のポイントが多数存在します。
この記事では、住宅ローン残債がある状態で不動産を売却する方法をわかりやすく解説し、金融機関との交渉のコツやスムーズな売却の進め方を詳しくご紹介します。
1. ローン残債がある不動産を売ることは可能？
結論から言えば、住宅ローンが残っていても売却は可能です。
ただし、そのままでは売れません。なぜなら、ローンを借りている不動産には「抵当権」という担保権が設定されているためです。
抵当権は、ローン返済ができなくなった際に金融機関が担保として物件を処分するための権利であり、この権利が残っている状態では不動産の所有権を第三者に移すことができません。
よって、売却の際には**「抵当権の抹消（＝ローンの完済）」が絶対条件**となります。
2. 売却価格とローン残債の関係がカギ
売却がスムーズに進むかどうかは、次の2つのパターンで大きく異なります。
● ケース①：売却価格がローン残債を上回る場合
→ 売却代金でローンを完済できるため、問題なく抵当権を抹消し、通常の不動産売却として進められます。
● ケース②：売却価格がローン残債を下回る場合
→ 不足分を自己資金で補うか、あるいは**金融機関の同意を得て「任意売却」**を行う必要があります。
3. 金融機関との交渉が売却成功のカギ
ローン残債が売却価格を上回ってしまう場合、金融機関との交渉が必要になります。以下のステップを意識しましょう。
【ステップ1】早めにローン残高と返済状況を確認
まずは現在のローン残高、毎月の返済額、滞納の有無などを整理します。
「抵当権抹消に必要な額」は、残債だけでなく、経過利息や手数料も含まれるため、精算書の取得が必要です。
【ステップ2】査定結果と売却価格を照らし合わせる
不動産会社に査定を依頼し、市場価格を確認。
ローン残債との差額を計算して、売却可能か否かの判断材料にします。
【ステップ3】金融機関への交渉
ローンを完済できない場合は、任意売却の承諾を得るために、金融機関に事情を丁寧に説明し、売却価格や返済プランについて交渉を行います。
信頼できる不動産会社が間に入ることで、交渉はスムーズに進みやすくなります。
4. スムーズに進めるためのポイント
● ポイント①：信頼できる不動産会社に相談する
任意売却に対応している不動産会社を選ぶことが重要です。
金融機関とのやり取りや必要書類の準備など、専門的な手続きをサポートしてくれる業者の存在は不可欠です。
● ポイント②：売却スケジュールを計画的に
住宅ローンの滞納が続くと、いずれ「競売」に移行してしまいます。
競売になると、市場価格より大幅に安くなるうえ、引越し日程も選べなくなります。
任意売却は、売主の意思でタイミングや条件をある程度調整できるため、早めの行動が大切です。
● ポイント③：諸費用の把握も忘れずに
売却には、以下のような費用が発生します：
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仲介手数料（上限：売却価格の3％＋6万円＋税）
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抵当権抹消費用（登録免許税＋司法書士報酬）
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引越し費用
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残債の一部補填
これらを事前に見積もっておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。
5. まとめ｜ローン残債がある不動産の売却は「準備と交渉」がカギ
住宅ローンが残っている不動産でも、手順を踏めば売却は可能です。
特に売却価格が残債を下回る場合は、金融機関との交渉と専門知識を持つ不動産会社のサポートが欠かせません。
慌てず、冷静に状況を整理し、信頼できるパートナーと一緒に進めることが、納得のいく売却成功につながります。
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