「株式会社ミライエ不動産販売」でございます。

弊社のブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。

大阪府寝屋川市を中心に、不動産に関する有益な情報をお届けしていきますので、ぜひ最後までご覧ください。

住宅ローン審査で落ちる理由・ローンの借り換えについて

住宅ローン審査で落ちる主な理由TOP5とその対策

住宅ローンの審査は、マイホーム購入を目指す多くの方にとって避けて通れない重要なステップです。しかし、審査に落ちてしまうケースも少なくありません。ここでは、住宅ローン審査でよくある落ちる理由をランキング形式で紹介し、それぞれの対策を解説します。

第1位：信用情報に問題がある

最も多い理由の一つが、信用情報に問題があるケースです。過去にクレジットカードやローンの返済遅延、債務整理、自己破産などの金融事故があると、信用情報機関に記録され、審査に大きな影響を与えます。また、クレジットカードやローンの利用履歴が全くない「スーパーホワイト」と呼ばれる状態も、信用情報が判断できないため審査に不利になることがあります。

対策：

• 事前にCICやJICCなどの信用情報機関で自身の信用情報を確認し、問題があれば改善に努める。

• 過去に金融事故がある場合は、一定期間（通常5～10年）経過するのを待つ。

• クレジットカードを適切に利用し、信用情報を積み上げる。

第2位：収入に対して借入額が多すぎる（返済比率のオーバー）

住宅ローンの審査では、年収に対する年間返済額の割合である「返済比率」が重要な指標となります。一般的に、返済比率は年収の30～35％以下が望ましいとされています。この基準を超える借入を希望すると、返済能力に問題があると判断され、審査に落ちる可能性が高まります。

対策：

• 借入希望額を見直し、返済比率が基準内に収まるよう調整する。

• 頭金を増やして借入額を減らす。

• 配偶者の収入を合算する「収入合算」や「ペアローン」を検討する。

第3位：勤続年数が短い、または雇用形態が不安定

勤続年数が短い場合や、非正規雇用（契約社員、派遣社員、アルバイトなど）の場合、収入の安定性が疑問視され、審査に不利になることがあります。多くの金融機関では、勤続年数が1年以上、できれば3年以上が望ましいとされています。

対策：

• 転職直後の場合は、勤続年数が1年以上になるまで待ってから申し込む。

• 正社員への転職を検討する。

• 勤続年数が短くても審査してくれる金融機関を探す（例：フラット35など）。

第4位：他の借入がある

既に他のローン（自動車ローン、教育ローン、クレジットカードのリボ払いなど）がある場合、それらの返済額も含めて返済比率が計算されます。その結果、返済比率が基準を超えてしまい、住宅ローンの審査に通らないことがあります。

対策：

• 他の借入を完済または減額する。

• クレジットカードのキャッシング枠を減らす、または解約する。

• 借入額を減らすために、物件価格の見直しや頭金の増額を検討する。

第5位：物件の担保評価が低い

住宅ローンは、購入する物件を担保として融資されます。そのため、物件の担保評価が低い場合、融資額が希望額に届かない、または審査に通らないことがあります。特に、築年数が古い物件や再建築不可物件、借地権付き物件などは担保評価が低くなりがちです。

対策：

• 物件の担保評価を事前に確認する。

• 担保評価が低い物件を避け、評価の高い物件を選ぶ。

• 頭金を増やして借入額を減らす。

---

住宅ローンの審査に通るためには、自身の信用情報や収入、勤続年数、他の借入状況、購入予定の物件の担保評価など、さまざまな要素を総合的に見直すことが重要です。事前に問題点を把握し、適切な対策を講じることで、審査通過の可能性を高めることができます。

住宅ローン借り換えの仕組みとメリットを解説

住宅ローンの返済が続く中で、「今よりも金利の低いローンに切り替えられないか？」と考える方も少なくありません。そんなときに検討されるのが「住宅ローンの借り換え」です。正しくタイミングを見極めて実行すれば、総返済額を数十万円、場合によっては100万円以上削減できることもあります。ここでは、住宅ローンの借り換えの仕組みと、実際に得られるメリットについてわかりやすく解説します。

■ 借り換えとは何か？

住宅ローンの「借り換え」とは、現在契約している金融機関の住宅ローンを一括で返済し、別の金融機関で新たな住宅ローンを組み直すことをいいます。たとえば、今までA銀行の金利1.8%のローンを利用していた方が、B銀行の金利0.9%のローンに変更することで、利息負担を軽減できるというものです。

この借り換えは、単なる「返済条件の見直し」ではなく、新しいローンを組み直すため、再び審査が必要となります。収入や信用情報、物件の担保評価などもチェックされるため、住宅ローンを組むときと同様の準備が求められます。

■ 借り換えに適したタイミングとは？

借り換えには手数料や諸費用がかかるため、「金利が下がったから」と安易に飛びつくのは危険です。借り換えによるメリットが費用を上回るかどうかが判断のカギになります。一般的には、以下の3つの条件がそろっていると、借り換えを検討する価値があると言われています。

1. 現在の金利より1.0％以上低い金利で借り換えられる

2. ローン残高が1,000万円以上残っている

3. 残りの返済期間が10年以上ある

たとえば、金利差が0.5％しかない場合、借り換えの事務手数料や保証料、登記費用などの諸費用（通常20万～50万円程度）をカバーしきれない可能性があります。そのため、十分な金利差と残債がある場合に効果が出やすいといえます。

■ 借り換えのメリットをシミュレーションで比較

では、具体的にどれほどのメリットがあるのか、シミュレーション例で見てみましょう。

【条件】

• 現在のローン残高：2,500万円

• 残り返済期間：25年

• 現在の金利：1.8％（全期間固定）

• 借り換え後の金利：0.9％（固定）

この条件で借り換えた場合、月々の返済額は約10,410円減少し、総返済額では約312万円の差が出る計算になります（※元利均等返済、ボーナス返済なしで試算）。これに対し、借り換えにかかる諸費用が約40万円だとすれば、トータルでは約270万円以上の節約になる可能性があります。

このように、条件が整っていれば借り換えのメリットは非常に大きく、家計の負担軽減に直結します。特に子育て世帯や教育費がかかる世代にとっては、毎月のキャッシュフロー改善は大きな安心材料になるでしょう。

■ 借り換えにはリスクや注意点もある

一方で、借り換えには再審査が必要となり、以下のようなリスクや注意点もあります。

• 転職直後や収入減少があると、審査に通らない可能性がある

• 現在のローンに「一括繰上げ返済手数料」がかかる場合がある

• 新しい金融機関で保証料や事務手数料が再び発生する

• 変動金利を選ぶと、将来的な金利上昇リスクを負うことになる

そのため、借り換えを検討する際は、金融機関ごとのシミュレーション結果を比較し、実際にいくら節約できるのか、どんな費用が発生するのかを事前に明確にしておくことが重要です。

借り換えで“損をしない人・損をする人”の違いとは？

住宅ローンの借り換えは、うまく活用すれば家計の大きな助けになりますが、すべての人にとってメリットがあるわけではありません。条件によっては「思ったほど得にならなかった」「諸費用がかさみ、結果的に損をした」というケースもあるのが実情です。ここでは、借り換えで得をする人と損をする人の違いを比較しながら、見極めのポイントと注意点を解説します。

■ 借り換えで得をする人の特徴

住宅ローンの借り換えによって得をする人には、次のような共通点があります。

1. 現在の金利と新たな金利に大きな差がある（目安は1.0％以上）
   　たとえば、現在の住宅ローン金利が1.8％で、借り換え先が0.7％であれば、その差は1.1％。このような大きな金利差がある場合は、利息部分で大幅な軽減が期待できます。

2. ローン残高が多い（目安は1,000万円以上）
   　借り換えの恩恵は、残っているローンの金額が多いほど大きくなります。残高が少ないと利息自体も少なくなるため、わざわざ借り換えの諸費用をかける意味が薄れてしまいます。

3. 返済期間が長く残っている（目安は10年以上）
   　残りの返済期間が長ければ長いほど、低金利の恩恵を長期にわたって受けられます。短期間では利息軽減の効果も小さく、手数料を回収できないこともあるため注意が必要です。

4. 借り換えにかかる諸費用を負担できる、もしくは返済額の軽減幅で相殺できる
   　借り換えには、事務手数料・保証料・抵当権設定登記費用などが発生します。これらが将来的な利息軽減分で十分に相殺できるかが重要です。

■ 借り換えで損をする可能性がある人の特徴

一方で、借り換えによって思わぬ損をしてしまう人もいます。以下のようなケースは要注意です。

• 金利差が小さい（1.0％未満）
  　0.3～0.5％程度の差では、諸費用でメリットが相殺されることも多く、「見かけ上の節約」になる可能性があります。

• ローン残高が少ない（例：500万円以下）
  　元本が少ないと利息もそれほど多くないため、借り換えのメリットが小さくなります。完済までの期間が短い場合は、なおさら慎重な判断が必要です。

• 残りの返済期間が短い（例：5年未満）
  　短期間では利息軽減の効果が限定的で、手数料などの初期費用の方がかかってしまうリスクがあります。

• 現行ローンの条件がすでに良い
  　たとえば、団信が無料で付帯していたり、繰上返済手数料が無料であったりする場合は、今のローンを継続するメリットも検討すべきです。

■ 損益分岐点をどう見極めるか

借り換えの損益分岐点は、「金利差」「ローン残高」「残りの返済年数」「諸費用」のバランスで決まります。このバランスが崩れると、思ったほどの効果が得られず、逆に損失につながることもあります。

たとえば、借り換えに40万円の費用がかかるとしましょう。これに対し、借り換えによって削減できる利息総額が30万円であれば、結果的に10万円の損になります。このように、「いくら得するのか」だけではなく、「初期費用を含めて最終的にどれだけプラスになるか」を必ず確認することが大切です。

借り換えの計算は複雑になりがちですので、各金融機関の借り換えシミュレーターを活用するほか、住宅ローンに詳しい不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談するのが確実です。

■ 専門家に相談して“失敗しない借り換え”を

住宅ローンの借り換えは、家計に大きなインパクトを与える重要な決断です。一見、条件が良さそうに見えても、見えない落とし穴が潜んでいることもあります。また、自分で情報を集めるだけでは判断が難しいケースも多いため、信頼できる専門家の意見を取り入れることが成功のカギです。

ミライエ不動産販売では、住宅ローンの借り換え相談や、返済計画の見直しに関する個別サポートを行っております。少しでも不安を感じている方や、借り換えに興味がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。お客様の状況に応じた、最適なプランをご提案いたします。