不動産購入の流れとスムーズな取引のポイント5
「株式会社ミライエ不動産販売」でございます。
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本記事では、不動産購入の流れを詳しく解説し、スムーズな取引を実現するためのポイントをご紹介します。
大阪府寝屋川市を中心に、不動産に関する有益な情報をお届けしていきますので、ぜひ最後までご覧ください。
1-9. 決済と引き渡し
基本ステップ
不動産の売買において、いよいよ最終段階となるのが「決済と引き渡し」です。このステップでは、買主が残代金を支払い、物件の所有権が正式に移転されます。この記事では、決済と引き渡しの流れ、必要な手続き、注意点についてわかりやすく解説します。
「決済」とは、不動産売買契約で定められた残代金を買主が売主に支払う手続きのことです。通常、売買契約時に手付金が支払われていますが、残りの金額（残代金）はこのタイミングで一括支払いとなります。
決済は、金融機関（住宅ローン利用の場合）や司法書士、仲介業者の立ち合いのもと行われることが一般的です。
1-1.決済当日の主な流れ
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残代金の支払い
買主は売主に対して、契約書で定められた残代金を支払います。多くの場合、住宅ローンを利用するため、買主が借入先の金融機関から融資実行を受け、直接売主の口座へ送金されます。 -
登記手続き
同日に司法書士が「所有権移転登記」と「抵当権設定登記（ローン利用時）」を法務局へ申請します。登記が完了することで、正式に買主へ所有権が移ります。 -
関係書類の受け渡し
売主は、買主に対して以下の書類等を引き渡します。 - 鍵 - 建築確認書、検査済証 - 設備の取扱説明書・保証書 - 固定資産税納税通知書や管理規約など（マンションの場合） -
固定資産税や管理費の清算
固定資産税やマンションの管理費等については、決済日を基準日として日割りで清算されます。
引き渡しとは？
決済が完了したら、物件の「引き渡し」が行われます。これは物理的に物件（建物・部屋）を買主に渡す手続きであり、鍵の受け渡しが主なポイントです。鍵を受け取ることで、買主は正式に物件を使用できる状態になります。
決済・引き渡し時の注意点
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登記申請の準備は事前に済ませておく
司法書士に事前相談し、必要書類の確認や登記情報の準備を行いましょう。 -
設備の動作確認は引き渡し前に済ませる
引き渡し後の不具合はトラブルのもと。内見や立ち会い時に設備の状態をよく確認しておくことが大切です。 -
残代金の振込先情報は正確に確認
振込ミスや詐欺被害を防ぐため、売主の口座情報は必ず書面で確認し、関係者全員で共有しておきましょう。
まとめ
不動産取引における「決済と引き渡し」は、売買の完了を意味する非常に重要なステップです。買主としては、残代金を支払い、登記が完了し、鍵を受け取ることで、正式に所有者となります。
一方で、このステップには多数の関係者（金融機関、司法書士、仲介業者など）が関わり、書類のやり取りやスケジュール調整も重要になります。トラブルなく進めるためには、事前の確認と丁寧な準備がカギとなります。
1-2.固定資産税の精算
「固定資産税」とは、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される地方税です。市町村から課税され、年に1回（または4期に分割）で納付する必要があります。
たとえば、2025年の固定資産税は「2025年1月1日時点の所有者」に対して課税されます。つまり、年の途中で物件を売却しても、その年の税金は売主が支払う義務があるのです。
ではなぜ買主が一部を負担するの？
固定資産税は1年分を通して課税されますが、売買によって年の途中で所有者が変わる場合、その物件を使う期間に応じて「公平に負担しましょう」という考えから日割りで清算するのが通例です。
たとえば、
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売買契約：2025年7月1日
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固定資産税：年額12万円（1月1日～12月31日分）
この場合、売主が所有していた1月1日～6月30日（181日分）は売主の負担、7月1日～12月31日（184日分）は買主の負担とし、買主は売主に対して6万円分（12万円の半額）を清算金として支払う形になります。
精算金の支払いタイミングは？
固定資産税の精算金は、決済日（残代金の支払日）に他の費用と一緒に清算されるのが一般的です。
この清算は、
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不動産会社が事前に計算
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決済当日に買主が売主へ現金もしくは振込で支払い という流れで進みます。
また、物件がマンションなどの場合は、管理費や修繕積立金などの共益費も同様に日割りで精算されることが多いです。
精算に関する注意点
1. 清算日（起算日）を確認しておく
精算の起算日は「引き渡し日」または「決済日」が一般的ですが、稀に売主・買主間の合意で別の日を起算日に設定することもあります。契約書や重要事項説明書に明記されていますので、必ずチェックしましょう。
2. 固定資産税の金額はあらかじめ把握を
取引時点ではその年の税額が確定していない場合があります。その場合は前年の金額を基準に仮精算を行い、後日精算金の調整を行うケースもあります。
3. 契約条件によっては精算しないこともある
個人間の売買などでは、「固定資産税は売主が全額負担」といった取り決めをすることも可能です。トラブルを避けるためにも、契約前にしっかり話し合っておくことが大切です。
まとめ
不動産取引における「固定資産税の精算」は、売主と買主が公平に負担するための大切なステップです。基本的には、1年分の固定資産税を日割りで計算し、買主が売主に支払うという流れになります。
普段なじみのない税金の話ではありますが、不動産購入においては必ず関わる項目ですので、しっかりと理解しておきましょう。
1-3.鍵の受け取り
不動産の売買契約から決済を経て、いよいよ「鍵の受け取り」となれば、新生活のスタートは目前です。このタイミングは、不動産の所有者としての権利を得た後、実際に物件を使用できるようになる大事な一歩です。
今回は、「鍵の受け取り」とその後の引っ越し準備について、流れや注意点を交えながらわかりやすくご紹介します。
鍵の受け取りは「物件の引き渡し」
不動産取引では、「決済」と「引き渡し」がセットで行われます。
この「引き渡し」に含まれる最も象徴的なものが鍵の受け取りです。
鍵の受け取りは、法律的にも物件の「占有」が移転したことを意味し、所有権移転登記と並ぶ大切な要素です。これにより、買主は正式にその物件を使える状態になり、引っ越しやリフォーム、家具の搬入などの準備を始められるようになります。
鍵の受け取りはどこで行うの？
鍵の受け渡しは、主に以下のような場所で行われます。
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決済場所（銀行や司法書士事務所）でその場で受け取る
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仲介業者の事務所で受け取る
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後日、現地で立ち会いながら受け取る
中古住宅や賃貸物件のように、鍵の本数やスペアキーの確認が重要になる場合もあります。何本あるのか、どの鍵が何に対応しているのかも、このタイミングでチェックしておきましょう。
鍵を受け取ったらやるべきこと
1. 鍵の本数・種類を確認
玄関以外にも、勝手口、窓、ポスト、シャッターなど、鍵が複数存在するケースもあります。紛失や未返却がないか、現地でしっかり確認しておきましょう。
2. 鍵の交換を検討
中古物件では、防犯面から**鍵の交換（シリンダー交換）**をおすすめします。前所有者や関係者が合鍵を持っている可能性をゼロにするためです。
費用は1〜2万円前後で済むケースが多いため、早めの対応がおすすめです。
3. 引っ越し準備のスタート
鍵を受け取ったら、いよいよ引っ越しの準備が本格化します。ここからは時間との勝負になることもあるので、段取りよく進めていきましょう。
引っ越し準備のチェックポイント
■ ライフラインの契約
・電気、ガス、水道の使用開始手続きは引っ越しの1週間前には済ませておくと安心です。
・インターネット回線の開通には時間がかかる場合もあるため、早めの申込みが肝心です。
■ 住民票の移動
新居への引っ越し後、14日以内に住民票の異動届を提出する必要があります。印鑑登録やマイナンバーの手続きも一緒に進めましょう。
■ 荷造りと業者の手配
引っ越し業者の予約は早いほど料金もお得になります。平日や午後便を選ぶことで費用を抑えられることも。
また、不要品の処分や家具のサイズ確認もこの時期に済ませておくと、当日の搬入がスムーズです。
鍵の受け取り後の注意点
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設備の最終チェック
設備の保証が引き渡し後に終了してしまう場合もあるため、エアコンや給湯器、水回りなどの動作確認は早めに行いましょう。 -
火災保険の開始日
引き渡し日（鍵の受け取り日）から保険が有効になるよう契約しておくのが一般的です。 -
近隣へのご挨拶
新生活を円滑に始めるために、引っ越し後には近隣への挨拶も忘れずに行うと好印象です。
まとめ
鍵の受け取りは、不動産購入におけるゴールであり、新生活のスタート地点です。ただ「鍵をもらう」だけでなく、その後の段取りや注意点を把握しておくことで、引っ越し準備をスムーズに進めることができます。
ミライエ不動産販売では、お引き渡し前後のサポートも丁寧に行っております。引っ越し準備や各種手続きで不安がある方も、どうぞお気軽にご相談ください。
不動産取引には多くのステップがありますが、事前の準備をしっかり行えばスムーズに進めることができます。
次回、新章 売却の流れについて解説いたします。
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物件探しや売却を検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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