相続した不動産を売却する際の手続きと注意点
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本記事では、不動産購入の流れを詳しく解説し、スムーズな取引を実現するためのポイントをご紹介します。
大阪府寝屋川市を中心に、不動産に関する有益な情報をお届けしていきますので、ぜひ最後までご覧ください。
相続不動産を売却する前に必要な手続き
相続によって不動産を取得した場合、売却するにはいくつかの重要な手続きが必要です。特に「名義変更（相続登記）」を行わないと、不動産を売却することができません。また、売却に向けて準備すべき書類や確認すべきポイントもあります。今回は、相続不動産をスムーズに売却するために必要な手続きについて詳しく解説します。
相続登記（名義変更）の方法
相続した不動産を売却するには、まず「相続登記」を済ませておく必要があります。相続登記とは、不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ正式に変更する手続きです。
相続登記は義務化されており、2024年4月1日からは「相続を知った日から3年以内」に登記を申請することが法律で定められています。これを怠ると過料（罰金）が科されることもあるため、早めに手続きを進めることが重要です。
相続登記の方法は以下の通りです。
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必要書類を集める
戸籍謄本、除籍謄本、住民票の除票、遺産分割協議書など、必要書類を用意します。 -
登記申請書を作成する
法務局のホームページにある申請書様式をもとに作成します。 -
法務局に提出する
不動産所在地を管轄する法務局に、必要書類とともに申請します。
相続登記は、司法書士に依頼することも可能です。手続きに不安がある方は、専門家に依頼することでスムーズに進めることができます。
必要書類（戸籍謄本・遺産分割協議書など）
相続登記に必要な主な書類は次の通りです。
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被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍
出生から死亡までの一連の戸籍を集める必要があります。 -
相続人全員の戸籍謄本
相続人が誰であるかを証明するために必要です。 -
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
最後の住所地を確認するために使います。 -
相続人全員の住民票
名義変更後の所有者を確定させるために使用します。 -
遺産分割協議書
複数の相続人がいる場合、誰が不動産を取得するかを決めた協議書が必要です。全員の署名・押印（実印）が求められます。 -
固定資産評価証明書
登録免許税（登記手数料）の計算に必要となります。
これらの書類を漏れなく用意し、登記申請を行うことが必要です。
なお、遺言書が存在する場合は、遺産分割協議書の代わりに遺言書を使用することもあります。
売却前に確認すべきポイント
相続不動産の売却をスムーズに進めるためには、登記手続きだけでなく、以下のポイントも事前に確認しておくことが大切です。
1. 不動産の権利関係の確認
登記簿謄本を取得し、不動産に抵当権や差押えなどの権利が設定されていないか確認しましょう。
もし担保設定されている場合は、解除手続きが必要です。
2. 共有名義になっていないか
相続人が複数いる場合、不動産が共有名義になっているケースがあります。共有者全員の合意がないと売却できないため、事前に話し合いを行いましょう。
3. 不動産の状態・修繕の有無
建物の場合、老朽化している場合には補修が必要になるケースもあります。
現状のまま売却するか、リフォームしてから売却するかを検討する必要があります。
4. 固定資産税などの清算方法
売却時には、固定資産税や都市計画税を日割りで精算するのが一般的です。これらの税金に未納がないかも事前に確認しておきましょう。
まとめ
相続した不動産を売却するには、まず相続登記を行い、必要な書類をしっかり整えることが第一歩です。さらに、権利関係や共有状態、不動産の状態を事前にチェックしておくことで、売却手続きもスムーズに進めることができます。
不安な点がある場合は、不動産会社や司法書士など専門家の力を借りることも一つの方法です。早めに準備を進め、安心して相続不動産の売却に臨みましょう。
相続税の申告と納税に関する注意点
相続した不動産を売却する際には、相続税に関する手続きにも注意が必要です。
相続税には申告期限があり、対象となるケースや金額も人によって異なります。
今回は、相続税の申告と納税に関する基本的な流れと、特に気を付けるべきポイントを詳しく解説します。
相続税の申告期限（原則：相続開始から10か月以内）
相続税の申告期限は、**「相続が発生したことを知った日の翌日から10か月以内」**と定められています。
例えば、2025年1月1日に被相続人が亡くなった場合、申告期限は2025年11月1日となります。
この期限内に申告・納税を行わないと、次のようなペナルティが科される可能性があります。
-
延滞税：納税が遅れたことによる利息のようなもの
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加算税：無申告や過少申告に対して課される追加税
特に相続税は、金額が高額になるケースも多いため、申告漏れや納税遅延が大きな負担につながることも。
そのため、早い段階で不動産の評価額を把握し、申告準備を始めることが大切です。
なお、相続税の申告先は、被相続人の最後の住所地を管轄する税務署になります。
相続税がかかる場合・かからない場合の基準
相続税は、すべての相続に必ず発生するわけではありません。
一定の基準を超える場合にのみ課税される仕組みです。
【相続税がかかるかどうかの判断基準】
まず、「相続財産の総額」が基礎控除額を超えるかどうかで決まります。
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基礎控除額の計算式
3,000万円 ＋ (600万円 × 法定相続人の数)
例えば、法定相続人が2人いる場合、
基礎控除額は 3,000万円 + (600万円 × 2) ＝ 4,200万円となります。
つまり、相続財産の評価額が4,200万円を超える場合にのみ、相続税が発生する可能性があります。
【相続財産に含まれるもの】
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不動産（土地・建物）
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預貯金
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有価証券
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車や貴金属
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生命保険金（一部）
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負債（マイナス財産）は差し引き可能
不動産の評価は「相続税評価額（路線価や固定資産税評価額に基づく金額）」で算出され、市場価格よりも低く評価されることが一般的です。ただし、不動産の数が多かったり、都市部の土地を所有している場合は、基礎控除を超える可能性が高くなります。
売却資金で相続税を支払う場合の注意
相続財産に不動産が多く、現金が少ない場合、売却して相続税を支払うケースもあります。
しかし、この場合にはいくつか注意点があります。
1. 相続税の申告期限内に売却できるとは限らない
不動産の売却は時間がかかることがあり、買主が見つかるまで数か月かかるのが一般的です。
10か月以内に売却が完了しないと、納税資金を用意できないリスクがあるため、早めに売却活動を開始する必要があります。
場合によっては、「延納」や「物納」といった制度を利用することも検討できます。
-
延納：現金一括納付が困難な場合、分割払いを認める制度
-
物納：現金で納付できない場合、不動産などの財産で納税する制度（条件あり）
ただし、これらの制度も一定の審査基準を満たす必要があり、必ず認められるわけではありません。
2. 売却益が出た場合は譲渡所得税に注意
売却によって利益が出た場合、「譲渡所得税」が発生する可能性があります。
相続した不動産の取得費を把握し、適切に計算することが必要です。
また、相続に伴う不動産売却では「取得費加算の特例」など、譲渡所得税を軽減できる制度もあるため、専門家に相談して適用可能か確認するとよいでしょう。
まとめ
相続税の申告は、「相続発生から10か月以内」という期限があるため、早めに財産状況を把握し、申告準備を進めることが重要です。
また、相続税が発生しない場合でも、基礎控除額を正しく把握しておくことが安心につながります。
不動産を売却して納税資金を作る場合には、売却のタイミングや譲渡所得税のリスクにも注意しましょう。
不安な場合は、税理士や不動産会社と早めに連携し、トラブルを未然に防ぐ準備を進めることをおすすめします。
相続不動産を売却する際の流れと注意点
相続した不動産を売却する場合、通常の不動産売却とは少し違った注意点があります。
特に、名義や境界の問題など、事前に把握しておくべきリスクが多く存在します。
今回は、相続不動産を売却する基本的な流れと、押さえておきたい重要な注意点について解説します。
不動産会社の選び方と査定
相続不動産を売却する際は、まず不動産会社選びからスタートします。
適切な不動産会社を選べるかどうかで、売却価格やスムーズさが大きく変わってきます。
【不動産会社選びのポイント】
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相続不動産の売却実績がある会社を選ぶ
相続案件に慣れている会社は、税務や手続きに強く、提案力も高いです。 -
地域に詳しい会社を選ぶ
そのエリアの相場感や需要を正確に把握しているため、適正価格で売却しやすくなります。 -
複数社に査定依頼をする
一括査定サイトなどを活用し、最低でも2〜3社から査定を取り比較検討しましょう。
「高額査定だけで選ぶ」のではなく、売却活動の方針や対応スピードもチェックすることが大切です。
【査定の種類】
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机上査定（簡易査定）
短時間で大まかな価格を把握できる。 -
訪問査定（詳細査定）
現地を見て建物状況や周辺環境を確認し、より精度の高い価格を提示。
売却活動に進む前に、訪問査定を受けるのが一般的です。
売却までにかかる期間と手数料
不動産売却には、一般的に3か月〜6か月程度かかるといわれています。
売却までの期間には、以下のようなプロセスが含まれます。
【売却の流れ】
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不動産会社と媒介契約を締結
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販売活動（広告・内見対応など）
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買主からの申込み・条件交渉
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売買契約締結
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引渡し・決済
人気エリアや価格設定が適正な場合は早期売却も期待できますが、地方の物件や築古物件などは時間がかかることもあります。
【売却にかかる手数料】
売却成功時には、不動産会社に仲介手数料を支払います。
-
仲介手数料の上限（売却価格400万円超の場合）
＝（売却価格 × 3%）＋6万円（別途消費税）
例えば、3,000万円で売却した場合、仲介手数料は
3,000万円 × 3% + 6万円 ＝ 96万円＋消費税 となります。
【その他の費用】
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抵当権抹消登記費用（設定がある場合）
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相続登記費用
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印紙税（売買契約書に貼付）
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司法書士報酬（登記関係を依頼する場合）
これらの費用もあらかじめ資金計画に入れておきましょう。
共有名義・未登記物件・境界問題などのリスクと対策
相続不動産の売却では、通常の売却に比べて特殊なリスクが発生しやすいです。
事前にリスクを把握し、適切な対策を講じることが大切です。
【共有名義のリスク】
相続人が複数いる場合、不動産が共有名義になっていることがあります。
共有者全員の同意がなければ売却できず、1人でも反対すると手続きが進まなくなります。
-
対策：事前に共有者全員と話し合い、売却方針について合意形成を図る。
必要であれば、遺産分割協議書を作成して単独名義にしておく。
【未登記物件のリスク】
建物が未登記の場合、そのままでは売却できないケースがあります。
特に古い家屋や農地などで未登記のまま放置されていることが多いです。
-
対策：相続登記だけでなく、未登記建物についても「建物表題登記」などの手続きを行い、正式な登記記録を作成する。
【境界問題のリスク】
土地の境界が不明確な場合、買主から敬遠され売却が難航する恐れがあります。
対策：
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測量図の有無を確認する
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必要に応じて土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を行う
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隣地所有者と立会いを行い、境界を確定させる
測量費用は数十万円単位でかかることもありますが、スムーズな売却のためには重要な投資といえます。
まとめ
相続不動産を売却するには、信頼できる不動産会社を選び、適切な価格設定と売却活動を行うことが大切です。
また、共有名義や未登記、境界問題といった特有のリスクにも事前に備えることで、スムーズな取引が可能になります。
相続不動産は専門的な知識が必要な場面も多いため、不安な点があれば早めに専門家へ相談することをおすすめします。
しっかりと準備を整え、納得のいく売却を目指しましょう。
相続不動産の売却は早めの準備が成功のカギです
相続した不動産を売却するには、相続登記や必要書類の準備、相続税の申告、そして売却活動まで、さまざまな手続きと注意点を押さえる必要があります。
-
相続登記を早期に済ませて名義変更を行うこと
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相続税の申告期限（10か月以内）を意識し、納税資金を確保すること
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不動産会社選びや共有名義・境界問題といったリスクに十分配慮すること
これらを計画的に進めることで、相続不動産の売却をスムーズに進めることができます。
特に、不動産の売却には想定以上の時間がかかるケースもありますので、早めに行動を開始することが成功のポイントです。
ミライエ不動産販売では、大阪府寝屋川市を中心に、相続不動産の売却サポートにも力を入れています。
相続登記のお手続きから、不動産査定、売却活動まで、ワンストップでサポートいたしますので、安心してご相談ください。
相続不動産の売却にお悩みの方は、ぜひミライエ不動産販売までお気軽にお問い合わせください。
寝屋川市・枚方市・交野市など地元密着の不動産売却サポートならミライエにお任せください。
不動産売却の流れとスムーズな取引のポイント4
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1-10. 残代金の受領・物件の引き渡し
不動産売却における最後のステップが、「残代金の受領」と「物件の引き渡し」です。この工程をもって、売主としての義務が完了し、不動産の所有権が買主へ正式に移転します。
ここでは、大阪府寝屋川市で不動産売却をお考えの方に向けて、決済・引き渡し当日の流れや注意点をわかりやすくご紹介いたします。
■ 決済・引き渡しとは？
「決済」とは、買主から売主へ残代金が支払われることを指します。同時に「引き渡し」とは、物件のカギや関係書類を買主へ渡し、法的にも実質的にも物件の所有権を引き継ぐ手続きのことです。
この2つは基本的に同じ日に行われ、全てが無事に完了することで不動産取引は終了します。
■ 決済・引き渡し当日の流れ
決済・引き渡しは主に買主が住宅ローンを利用する金融機関にて行われます。以下は一般的な当日の流れです。
① 登場人物の集合
・売主（あなた）
・買主
・不動産仲介業者（ミライエ不動産販売など）
・金融機関の担当者
・司法書士
② 登記に関する確認と書類署名
まず、司法書士が売主・買主の本人確認を行い、所有権移転登記の準備が整っているかを確認します。その後、必要書類に署名・押印を行います。
③ 残代金の支払い
買主から売主の指定口座へ、残代金が振り込まれます。入金確認が取れた時点で「決済完了」となります。
④ 固定資産税などの清算
年間固定資産税・都市計画税を日割りで精算します。決済日を基準として、売主と買主で按分します。
⑤ 鍵・書類の引き渡し
カギや建築確認済証、パンフレット、管理規約（マンションの場合）などを買主へ引き渡します。これで「引き渡し」も完了です。
⑥ 所有権移転登記の申請
司法書士が法務局へ登記申請を行い、正式に買主名義へと不動産の所有権が移転されます。
■ 売主が事前に準備しておくもの
決済当日までに以下の書類を揃えておく必要があります。
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登記済権利証（登記識別情報）
-
実印
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印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
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身分証明書（運転免許証など）
-
住宅ローン返済が残っている場合は「抵当権抹消書類」
-
固定資産税納付書（税額確認のため）
引き渡し時には、物件内の残置物もすべて撤去し、室内を引き渡せる状態にしておくことが重要です。
■ よくあるトラブルと注意点
決済・引き渡しは一発勝負。以下の点に注意しておきましょう。
-
入金確認前にカギを渡さない
入金確認が取れるまでは、絶対に鍵を渡してはいけません。 -
司法書士の準備不足による遅延
事前に関係者としっかり打ち合わせを行っておくことが大切です。 -
抵当権の抹消漏れ
住宅ローンが残っている場合は、残債を一括返済し、抵当権を確実に抹消する必要があります。
■ 引き渡し後に行うべきこと
売主としての取引は終了ですが、以下のことも忘れずに行いましょう。
-
不動産取得税の納税通知が来る可能性があるため、日付や買主の登録が正しくなされているかを確認する
-
所得税・住民税の申告（譲渡所得が発生している場合）
税金や確定申告について不安な方は、税理士や不動産会社へ早めに相談しておくと安心です。
■ まとめ｜不動産売却の最終ステップは万全な準備で
不動産売却の最終章となる「残代金の受領・引き渡し」。ここでトラブルなく完了するためには、各種書類の準備と関係者との綿密な連携が欠かせません。
1-11「所有権移転登記」とは？司法書士が行う重要な手続き
不動産を売却するとき、売主・買主の間で最も重要な法的手続きのひとつが「所有権移転登記」です。これは、不動産の名義を売主から買主に変更する手続きであり、法務局に申請することで正式に所有者が変わったことが記録されます。
この登記申請は通常、司法書士が代行して行います。本記事では、その理由や手続きの流れ、売主として準備すべき書類などを、大阪府寝屋川市を中心に不動産売却をお考えの皆さまへ向けて、わかりやすくご紹介します。
■ 所有権移転登記とは？
所有権移転登記とは、文字通り不動産の所有権を他者へ移す際に行う登記手続きのことです。売却によって所有権が買主へ移転する場合、この手続きを行わなければ、法的に所有者が変わったことになりません。
不動産は登記記録により所有者が公的に管理されているため、「登記されていない＝所有権が移っていない」とみなされてしまいます。
■ なぜ司法書士が手続きを行うのか？
所有権移転登記は、法務局への正式な申請が必要であり、法律に基づく正確な書類作成と提出が求められます。そのため、専門知識と手続きの実務経験を持つ司法書士がこの作業を代行します。
また、売主・買主ともに「本人確認」「書類の真偽確認」「登記に不備がないかのチェック」が必要なため、第三者として公正な立場の司法書士が間に入ることで、安心・安全な取引が実現できます。
■ 所有権移転登記の流れ
登記手続きは、決済・引き渡しと同日に行われるのが一般的です。流れは以下の通りです。
① 本人確認・必要書類の確認
登記前に司法書士が売主・買主の身分証明書や必要書類をチェックします。不備があれば、その場で修正対応を求められることもあります。
② 書類の署名・押印
売主と買主がそれぞれ登記関係書類に署名・押印を行います。
③ 登記申請
司法書士が管轄の法務局に、オンラインまたは窓口にて登記を申請します。
④ 登記完了・登記識別情報の発行
申請が受理されると、通常は数日以内に登記が完了し、新たな登記識別情報（旧：権利証）が買主宛に交付されます。
■ 登記手続きにかかる費用
所有権移転登記には、以下の費用が発生します。
① 登録免許税（法定費用）
不動産の固定資産評価額に基づき算出され、一般的には評価額の2％（売買による移転の場合）となります。
② 司法書士への報酬
依頼する司法書士事務所によって異なりますが、3〜5万円程度が目安です。詳細は事前に見積もりを取りましょう。
※売主側は抵当権抹消登記が必要な場合、その費用（1万円前後）も別途かかることがあります。
■ トラブルを防ぐために
登記手続きの際にありがちなトラブルを避けるため、以下の点に注意しましょう。
-
書類の不備や期限切れに注意
印鑑証明書の有効期限切れや、登記識別情報の紛失はよくあるトラブルの一つです。 -
登記のタイミングに要注意
買主の残代金の支払い確認が済んでから登記申請を行うのが原則です。順序が逆になると、リスクが発生します。
■ まとめ｜司法書士による登記手続きは安心・確実な不動産売却の要
不動産売却における「所有権移転登記」は、法的な手続きの中でも非常に重要なものです。専門家である司法書士に依頼することで、正確かつスムーズに進めることができ、売主・買主双方にとって安心感を得られます。
1-12「鍵の引き渡し」で正式に完了！流れと注意点
不動産売却の全工程の中でも、最後にして最も重要な手続きのひとつが「鍵の引き渡し」です。
この瞬間をもって、物理的にも法的にも不動産の所有権が買主へと完全に移ります。
この記事では、大阪府寝屋川市で不動産を売却される方に向けて、「鍵の引き渡し」のタイミングや流れ、注意すべきポイントをわかりやすくご紹介します。売却完了までを安心して迎えるための参考にしていただければ幸いです。
■ 鍵の引き渡しとは？
「鍵の引き渡し」とは、売主が買主に対して物件の鍵を物理的に渡す手続きです。
所有権移転登記や残代金の支払いが完了した後、実際に物件を利用できる状態にする最終ステップであり、これによって買主は不動産の“使用権”を取得します。
この工程をもって、不動産売買は名実ともに完了するのです。
■ 引き渡しのタイミングはいつ？
鍵の引き渡しは、決済（残代金の支払い）と同じ日に行うのが原則です。
買主から売主へ残代金が入金されたことを不動産仲介会社や金融機関が確認し、
登記申請の手続きが司法書士によって進められた後に、鍵の受け渡しが行われます。
これらの確認が済んでいない段階で鍵を先渡しすることは、非常に危険です。
万が一、代金が未入金であった場合、法的なトラブルに発展するリスクもあります。
■ 鍵の種類と準備物チェック
引き渡すべき鍵は、玄関の鍵だけではありません。以下のようなものが該当します。
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玄関ドアの鍵（スペア含む）
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室内の鍵（各部屋、倉庫など）
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郵便受けの鍵
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窓や門扉の鍵（戸建ての場合）
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セキュリティカードやオートロックキー（マンションの場合）
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電動シャッターや車庫のリモコン
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インターホンや防犯装置の操作説明書
すべて揃えておくことで、買主が安心して入居できる状態を整えることができます。
■ 鍵の引き渡し当日の流れ
鍵の引き渡しは、通常、決済が行われた金融機関の応接室や司法書士事務所、不動産会社の店舗で行われます。以下が基本的な流れです。
① 残代金の支払い確認
買主の口座から売主の指定口座へ残代金が送金され、入金を確認します。
② 登記申請が進行中または完了確認
司法書士が所有権移転登記の申請手続きを進めます。
③ 鍵の受け渡し
売主が鍵を取り出し、買主へ手渡します。
ここで、鍵の本数や種類を確認する「引き渡し確認書」にサインする場合もあります。
④ 売却完了の確認と挨拶
不動産仲介会社を通じて、今後のフォローや手続きの確認がされ、正式に売却完了となります。
■ 鍵の引き渡しに関する注意点
1. 引き渡し前に室内の残置物を撤去する
家具や家電、私物などはすべて処分し、物件を「空の状態」にしておきましょう。
残っているとトラブルの原因になります。
2. 鍵の本数をきちんと揃えておく
買主は鍵がすべて揃っていることを期待しています。スペアキーを紛失している場合は、その旨を事前に伝えると安心です。
3. 修理が必要な箇所は事前に報告する
例えば鍵の回りが悪い、ドアの閉まりが甘いなど、小さなことでも報告しておくと信頼感が生まれます。
■ 引き渡し後に売主がすべきこと
鍵の引き渡しを終えた後、以下のような対応も必要になる場合があります。
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ライフライン（電気・ガス・水道）の解約または名義変更の確認
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登記済証や納税通知書など、買主に渡し忘れた書類の送付
-
不動産売却による譲渡所得がある場合の確定申告（翌年2月〜3月）
これらを抜かりなく行うことで、売主としての責任をきちんと全うすることができます。
■ まとめ｜鍵の引き渡しで売却が正式に完了
不動産売却の全工程の最後を飾る「鍵の引き渡し」。
この手続きをもって、名義変更・残代金の授受・登記申請と並ぶ、売却プロセスのゴールに到達します。
大阪府寝屋川市で不動産売却を検討されている方は、鍵の引き渡しまで責任を持ってサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが、安心取引の第一歩です。
ミライエ不動産販売では、鍵の引き渡しを含めた売却全体のサポート体制を整えています。
不安な点があれば、いつでもお気軽にご相談ください。
不動産売却の流れとスムーズな取引のポイント3
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「株式会社ミライエ不動産販売」でございます。
弊社のブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。
大阪府寝屋川市を中心に、不動産に関する有益な情報をお届けしていきますので、ぜひ最後までご覧ください。
1-7. 購入申込みと交渉 ～申込みが入った後の重要なステップ～
不動産の売却活動を始めてから、いよいよ購入希望者から「購入申込み」が入ると、大きな一歩を踏み出すことになります。しかし、この段階で即契約というわけではありません。売主様と買主様の条件が合致してはじめて、売買契約へと進むことができます。
■ 購入申込み＝「買いたい意思表示」
購入申込みとは、購入希望者が「この物件を買いたいです」という意思を正式に伝える書面のことです。多くの場合、「不動産購入申込書」といった名称の書類に、希望価格や引渡し希望日、住宅ローンの予定などが記載されています。
この申込みが入った瞬間から、売主様と買主様の「交渉フェーズ」がスタートします。
■ 主な交渉ポイントは「価格」「引渡し時期」「設備関係」
交渉では主に以下の3点が焦点になります：
-
価格の調整
購入申込みの金額が売主様の希望よりも低いことはよくあります。ここで価格交渉が発生し、双方が納得できる金額で合意することが求められます。 -
引渡しのタイミング
売主様の転居予定や買主様の住宅ローン審査の進捗によって、引渡し希望日が異なる場合があります。これをすり合わせる必要があります。 -
設備の有無や残置物の取扱い
エアコンや照明器具、カーテンレールなどを残すのか撤去するのかといった細かな部分も、交渉事項に含まれます。
■ 売主様の希望もきちんと伝えることが重要
交渉の場では、買主側の希望が先行しがちですが、売主様のご事情や希望条件も明確に伝えることが大切です。
例えば、「新居への入居が〇月なので引渡しはそれ以降が理想」「家具の撤去には時間がかかるので少し猶予がほしい」など、誠実に伝えることで買主様も理解を示してくれるケースが多くあります。
ミライエ不動産販売では、こうした売主様のご要望をしっかりヒアリングし、プロの視点からバランスよく買主様に伝えることで、円満な交渉をお手伝いしております。
■ 複数の申込みが入った場合は慎重に判断を
人気エリアや価格帯によっては、複数の購入希望者から同時に申込みが入ることもあります。そのような場合は、単に金額の高い人を選ぶのではなく、**「総合的に条件が良い方」**を選ぶことが成功へのカギです。
たとえば、ローン審査の通過が確実な方、引渡しスケジュールが売主様の希望に近い方など、複数の要素を比較検討していく必要があります。
私たちミライエ不動産販売では、その判断のサポートもしっかりと行い、最善の売却につながるご提案をいたします。
■ 交渉成立＝いよいよ「契約」へ
条件交渉がまとまれば、次はいよいよ「売買契約」の締結へと進みます。売却成功まであと一歩という重要なタイミングです。
しかし、このタイミングでもまだ油断はできません。契約前にきちんと書面で確認すべき事項を整理し、トラブルのない売却を目指しましょう。
■ まとめ｜交渉こそ不動産売却の山場
購入申込みが入ると、売却活動は最終局面へと向かいます。この交渉段階で、買主様の信頼を得ながらも、売主様の利益を最大限に守ることが非常に重要です。
1-8. 売買契約の締結 ～正式に契約を結ぶタイミングとは～
不動産売却における一連の流れの中でも、特に重要なステップが【売買契約の締結】です。
購入申込み後に交渉がまとまり、売主様・買主様双方が条件に合意すれば、いよいよ売買契約を取り交わすことになります。
契約締結は売却の「核心部分」であり、手順を理解せずに進めてしまうと後々トラブルになる恐れもあります。この記事では、売買契約の流れやポイント、注意点を丁寧にご紹介します。
■ 売買契約の前に「重要事項説明」を受ける
契約の当日、まず行われるのが「重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）」です。
これは宅地建物取引士（通称：宅建士）が、買主様に対して不動産の内容や契約条件について詳しく説明するプロセスです。
説明内容には以下のようなものが含まれます：
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物件の所在地・面積・構造などの基本情報
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法令上の制限（都市計画区域、建ぺい率など）
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契約解除の条件や手付解除の内容
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管理費や修繕積立金（マンションの場合）
売主様自身も一緒に内容を確認し、誤解や記載漏れがないかをきちんとチェックすることが大切です。
■ 売買契約書に署名・押印
重要事項説明が終了したら、いよいよ「売買契約書」への署名・押印を行います。
売買契約書は、売主様と買主様が合意した条件を明文化したもので、不動産取引における「正式な合意書」となります。
契約書には以下のような内容が記載されます：
-
売買代金と支払方法（手付金・残代金の金額と期日）
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引渡しの期日
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固定資産税や管理費などの清算方法
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設備や付帯物の引渡し状況
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契約解除に関する条項（違約金や手付解除など）
署名・押印をもって、法的に拘束力のある売買契約が成立します。
■ 手付金の受領
契約締結と同時に、買主様から「手付金（てつけきん）」を受け取ります。
手付金の相場は売買価格の5％～10％程度が一般的で、これは「本気で購入する意思」を示す重要なお金です。
手付金を受け取ると、その後の契約解除には「手付解除」というルールが適用されます。
■ 契約後のキャンセル＝手付解除の理解も必須
売買契約が成立した後で、万が一どちらかの都合により契約をキャンセルする場合には、「手付解除」という仕組みが適用されます。
-
買主が解除する場合：支払った手付金は放棄（返還されない）
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売主が解除する場合：受け取った手付金の倍額を返還
ただし、この解除ができるのは「引渡し前までの一定期間」に限られます。期限を過ぎた場合、契約解除には違約金が発生するなど、より厳しい条件が課される可能性があるため注意が必要です。
■ 売買契約はゴールではなく「次のステップ」への入り口
売買契約の締結は、不動産売却における非常に大きな節目ですが、これで全てが終わるわけではありません。
このあとも、以下のような重要な手続きが控えています：
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住宅ローンの本審査（買主様側）
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司法書士との連携（所有権移転登記の準備）
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残代金の受領と鍵の引渡し
ミライエ不動産販売では、契約後も一貫してサポートし、最後の引渡しまでしっかりとフォローいたします。
■ まとめ｜慎重かつ確実に進めることが成功のカギ
売買契約の締結は、物件の売却において最も重要なステップの一つです。
書面の内容や説明事項をよく確認し、不明点はその場で解決する姿勢が大切です。
1-9. 決済準備と引き渡し準備 ～トラブルなく引き渡すために～
売買契約が無事に締結されると、いよいよ不動産の「引き渡し」と「残代金の決済」に向けた最終準備に入ります。このステップは、不動産売却の締めくくりとも言える重要な段階です。
スムーズな決済と引き渡しを行うためには、売主様側でも必要な準備を計画的に進めておくことが不可欠です。今回は、不動産売却における「決済準備と引き渡し準備」について詳しく解説いたします。
■ 引き渡し前に済ませるべきこととは？
物件を引き渡す前には、売主様が行うべき準備がいくつかあります。これらを怠ると、当日の決済が遅れたり、最悪の場合は引き渡し延期になることも。以下の項目は必ず確認しておきましょう。
1. 引越し・残置物の撤去
引き渡し日までに、必ず物件の中を空にしておく必要があります。家具や家電、私物はもちろんのこと、倉庫や庭にある荷物、不要なゴミなども含めて「完全に撤去」するのが原則です。
とくに売買契約で「現状有姿（ありのまま）」ではなく、「残置物なし」となっている場合は、買主様が内見したときの状態よりもキレイな状態で引き渡すことが求められます。
ポイント：
・不用品回収や粗大ゴミの手配は早めに予約を
・引越し業者のスケジュールと引き渡し日を調整
2. ライフラインの解約手続き
電気・ガス・水道・インターネットなど、ライフライン関連の契約も、引き渡し日をもって「解約」または「停止」にする必要があります。
電気・ガス会社には「最終利用日（引き渡し日）」を伝え、清算を済ませておくことが大切です。ガスに関しては立ち合いが必要になるケースもあるので、余裕を持って予約を入れましょう。
3. 抵当権の抹消（住宅ローンがある場合）
住宅ローンが残っている不動産の場合、売主様名義の抵当権が設定されています。このままでは買主様に物件を引き渡せないため、残代金の受領と同時に抵当権を抹消する必要があります。
抵当権の抹消手続きは、基本的に決済当日に司法書士が行いますが、以下の準備が必要です：
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金融機関に抹消手続きの予約
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抹消に必要な書類（抹消登記依頼書、委任状、登記識別情報など）の取得
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決済日当日に銀行担当者の立ち会い
ミライエ不動産販売では、こうした金融機関との調整もサポートいたしますのでご安心ください。
■ 必要書類の準備
決済・引き渡し当日に必要な書類も、事前にしっかり準備しておきましょう。不備があると当日の決済がストップしてしまう可能性もあるため、チェックリストを活用して抜け漏れなく整えることが重要です。
▼主な必要書類（売主様側）
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印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
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住民票（住所変更があった場合）
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登記識別情報または権利証
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本人確認書類（運転免許証など）
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固定資産税納税通知書
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管理規約やパンフレット（マンションの場合）
▼チェックポイント
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印鑑証明書は複数枚必要になることがあるため、余分に取得しておくと安心です。
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登記識別情報を紛失している場合は、早めに司法書士へ相談を。
■ 決済当日に備えて
決済は、通常は買主様・売主様・司法書士・仲介業者・金融機関の担当者が一同に会して行います。場所は買主様がローンを借り入れる金融機関か、司法書士事務所が一般的です。
決済当日は、以下の流れで進行します：
買主様より残代金の支払い→売主様が鍵を引き渡す→司法書士が所有権移転登記の手続き
この時点で「代金の受領」「所有権の移転」「物件の引き渡し」が全て完了し、不動産売却が無事に完了します。
■ まとめ｜万全な準備がスムーズな引き渡しのカギ
売却契約が済んだからといって、安心するのはまだ早いです。決済・引き渡し当日までに、引越し、残置物の整理、抵当権の抹消、書類の準備と、多くの工程があります。
こうした準備を怠ると、買主様との信頼関係にヒビが入ったり、スケジュールに遅れが出る原因になります。
株式会社ミライエ不動産販売では、売主様の不安を取り除き、スムーズな決済・引き渡しができるよう、全面的にサポートいたします。大阪府寝屋川市をはじめとした地域での不動産売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
不動産売却の流れとスムーズな取引のポイント2
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「株式会社ミライエ不動産販売」でございます。
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大阪府寝屋川市を中心に、不動産に関する有益な情報をお届けしていきますので、ぜひ最後までご覧ください。
1-4.媒介契約の種類とポイント
不動産を売却する際、最初に行う大切な手続きのひとつが「媒介契約の締結」です。
査定を依頼した会社の対応や信頼性を確認したうえで、「この会社に任せよう」と決めたら、いよいよ媒介契約を結び、正式な販売活動がスタートします。
この記事では、不動産売却における媒介契約の基本と、契約前に知っておきたい重要ポイントを解説します。
媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産会社に対して「物件の売却を仲介してもらうこと」を正式に依頼する契約です。
契約を結ぶことで、不動産会社は売却活動（広告・問い合わせ対応・内覧の調整など）を本格的に行い始めます。
媒介契約には3種類ある
媒介契約には大きく分けて3種類あり、それぞれ特徴やメリット・デメリットがあります。
① 専属専任媒介契約
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売主は1社の不動産会社のみに依頼
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売主自身で買主を見つけても、不動産会社を通さなければならない
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販売状況の報告は週1回以上
メリット：販売活動が手厚く、営業にも力が入る
デメリット：他社への乗り換えができず、柔軟性に欠ける
② 専任媒介契約
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売主は1社のみに依頼（自ら買主を見つけた場合は、直接契約も可能）
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販売状況の報告は2週に1回以上
メリット：専属専任よりも自由度が高く、報告も定期的
デメリット：他社との併用はできない
③ 一般媒介契約
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複数の不動産会社に依頼できる
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報告義務なし
メリット：複数社に依頼でき、広く買主を探せる
デメリット：各社の営業熱意が下がる可能性も
どの契約が自分に合っている？
それぞれの媒介契約には一長一短があり、「確実に売りたい」「信頼できる会社がある」「広く情報を出したい」など、売主の考え方や状況によって最適な契約形態は変わります。
例えば、「信頼できる担当者がいて、任せたい」と感じるなら専任媒介や専属専任媒介が適しています。
一方、「まずはいろんな会社に任せて広くアプローチしてみたい」という場合は一般媒介が合っているかもしれません。
契約内容はしっかり確認を！
媒介契約を結ぶ際には、以下のような点を必ず確認しましょう。
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仲介手数料の上限額と支払いタイミング
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販売価格とその根拠
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広告掲載の範囲（ポータルサイト・チラシなど）
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販売活動の報告方法と頻度
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契約期間（通常は3ヶ月）
不明な点や不安な点があれば、その場でしっかり確認・相談しておくことが大切です。
まとめ
媒介契約は、売却成功のカギを握る重要なステップです。
3種類の媒介契約の違いや、それぞれの特徴をしっかり理解した上で、自分に合った売却方法を選びましょう。
信頼できるパートナーと出会い、納得のいく売却を実現するためにも、媒介契約の内容にはぜひ注目してみてください。
1-5.販売活動の開始と準備
不動産売却において、媒介契約が締結されると、いよいよ本格的な「販売活動」がスタートします。
この段階では、不動産会社が集客のための広告活動を行い、同時に売主様にもご協力いただきたい大切な準備があります。
今回は、「販売活動の開始とその準備」について、売却を成功に導くために知っておきたいポイントを分かりやすくご紹介します。
販売活動スタート！どんな集客をするの？
媒介契約後、不動産会社は物件の魅力を伝えるため、さまざまな媒体を使って買主を探し始めます。
具体的には、以下のような手法が一般的です。
① ポータルサイトへの掲載（SUUMO・ホームズなど）
現在の不動産購入希望者の多くが、インターネットから物件情報を検索しています。
そのため、「SUUMO（スーモ）」「ホームズ（LIFULL HOME'S）」「アットホーム」などの主要ポータルサイトへの掲載は欠かせません。
これらの媒体は、エリアや価格帯などを指定して検索できるため、購入希望者にとって非常に便利。
魅力的な写真やわかりやすい間取り図があると、問い合わせにつながる確率がグッと上がります。
② チラシ配布・現地看板の設置
地域密着型の集客方法としては、ポスティングチラシや現地看板も有効です。
近隣住民や通行人の目に留まることで、「親が近くに住んでいるからこのエリアで探していた」といった思わぬニーズに繋がるケースもあります。
③ 自社ホームページでの紹介
不動産会社によっては、自社サイトでの掲載にも力を入れています。
地域情報や担当者のコメント、周辺施設の紹介などが加えられたオリジナル記事は、物件への関心を高める重要な要素になります。
売主としての準備も大切！第一印象を良くする工夫
物件が広告に掲載されると、いよいよ「内覧希望」が入り始めます。
このタイミングで重要になるのが、「室内の印象」です。
買主が内覧に来たときの第一印象が、売却に大きな影響を与えるからです。
① 室内の片付け
物が多すぎると、空間が狭く見えたり生活感が強く出てしまったりします。
家具や荷物を一時的に減らすことで、部屋を広く見せる効果があります。
クローゼットや収納も、できるだけ整理しておきましょう。
② ハウスクリーニングの活用
プロによる清掃サービスを利用すると、水まわりや床などの気になる汚れが一掃され、内覧時の印象が格段にアップします。
特に、浴室・キッチン・トイレは、清潔感が求められるポイントです。
③ 照明やカーテンで明るい印象に
内覧時には、できるだけ明るい雰囲気を作ることが大切です。
照明はすべて点け、昼間でもカーテンは開けておきましょう。自然光が入る部屋は、魅力をアピールしやすい空間になります。
より魅力的な広告には「写真の質」がカギ！
最近では、物件の第一印象が「写真」で決まるケースも増えています。
そのため、広告掲載用の写真はプロカメラマンによって撮影されることもあります。
室内が整っていると、写真映えも良くなり、問い合わせ件数に大きく影響します。
ミライエ不動産販売では…
当社「ミライエ不動産販売」では、販売活動をスタートするにあたり、
ポータルサイトはもちろん、チラシ・看板・自社サイトをフル活用して、幅広い層へのアプローチを行います。
また、売主様にも無理のない範囲で「売れる準備」をアドバイスさせていただいております。
写真撮影の前には、片付けや掃除のポイントも丁寧にご案内していますのでご安心ください。
まとめ
販売活動のスタートは、不動産売却の中でもとても重要なフェーズです。
広告戦略と売主様のちょっとした工夫が組み合わさることで、より早く・より良い条件での成約につながります。
「第一印象」が買主の心をつかむカギ。
不安な点があれば、ぜひお気軽にご相談ください。
1-6.内覧対応と買主対応
売却成功の分かれ道！内覧対応と買主への接し方のポイント
不動産売却において、購入希望者からの「内覧希望」は、いよいよ成約に向けた大きなステップです。
この内覧対応をどう行うかによって、物件の印象や買主の購入意欲が大きく左右されます。
今回は「1-6. 内覧対応と買主対応」のタイミングで、売主として知っておきたい大切なポイントや心構えを解説します。
内覧とは、購入希望者との“初対面”
内覧は、買主が実際に物件の雰囲気や状態を確認する場です。
インターネットやチラシで気になった物件でも、実際に見てみて「イメージと違った」となれば、購入には至りません。
逆に、丁寧に整えられた室内や売主の誠実な対応が、購入の決め手になることも多々あります。
柔軟なスケジュール調整がカギ
購入希望者の多くは、仕事や家庭の都合により、限られた時間の中で物件を見学しようとします。
内覧のチャンスを逃さないためにも、売主としてはできる限りスケジュールの柔軟性を持つことが大切です。
「平日の夜でもOK」「土日祝は時間帯によって対応可能」など、少しでも多くの選択肢を用意しておくと、内覧の成立率が高まります。
不在時の対応も可能！鍵預かりでスムーズに
「仕事が忙しくて立ち会えない」「遠方に住んでいて物件に行けない」
そんな売主様でも安心して内覧対応ができるよう、不動産会社が「鍵をお預かり」して対応するケースも一般的です。
この方法なら、買主の希望日時に合わせて迅速な内覧対応が可能となり、販売チャンスを逃しにくくなります。
もちろん、鍵の管理や内覧時の立ち会いは、責任を持って不動産会社が行いますのでご安心ください。
室内の印象が購入意欲を左右する
内覧の際、買主がもっとも重視するのは「第一印象」です。
室内に入った瞬間の雰囲気が、購入の判断に直結することも少なくありません。
特に、以下の3点はとても重要です：
● 清潔感
水まわり（キッチン・トイレ・浴室）はピカピカに。
床や壁の汚れ、ペットのにおいなども注意しましょう。
● 明るさ
カーテンを開けて自然光を取り入れ、照明もすべて点けておくことで、室内が明るく開放的に見えます。
● 生活感の少なさ
過度な生活用品や私物が目立つと、買主が「ここでの生活」をイメージしにくくなります。
モデルルームのようなスッキリした空間が理想です。
買主の質問には誠実に答える姿勢を
内覧中やその後には、買主や仲介担当者から様々な質問がある場合があります。
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「リフォーム歴はありますか？」
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「隣人や近隣の雰囲気はどうですか？」
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「騒音や日当たりはどうでしょう？」
このような質問には、正直かつ丁寧に答えることで、買主の不安が解消され、信頼感が生まれます。
隠したくなるような内容でも、不動産会社と連携しながら適切に伝えることが、結果としてトラブル防止や円滑な取引につながります。
売主が直接対応する？それとも仲介に任せる？
内覧時の対応は、不動産会社の担当者が立ち会うのが一般的ですが、売主様が直接対応されるケースもあります。
直接対応する場合は、以下のような点に気をつけましょう：
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物件の良い点を自然に伝える
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ネガティブな発言は避ける（例：「この部屋は暗いかもしれませんが…」など）
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買主の見学中は少し距離を置き、自由に見てもらう
基本的には、売主様にとって過度な負担がかからないよう、仲介業者がしっかりサポートいたします。
まとめ
内覧は、物件と買主が初めて“出会う”大切な場面です。
その印象が良ければ、購入へのステップは一気に加速します。
スケジュール調整の柔軟さ、室内の印象、質問への対応…これらの積み重ねが売却成功への近道です。
不動産売却は、不動産会社との二人三脚。
安心して任せられるパートナーとともに、納得のいく売却を目指しましょう。
ミライエ不動産販売では、寝屋川市エリアの市場動向を踏まえた、適正で納得感のある査定を心がけています。
訪問査定も無料で行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
▶ お問い合わせはこちら：株式会社ミライエ不動産販売