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相続で揉める原因とは？不動産トラブルの代表例と防ぐポイント

不動産の相続は、遺された家族にとって大きな財産を受け継ぐ機会である一方、相続人同士の対立やトラブルを招く原因にもなりやすいのが実情です。特に実家や収益物件などの不動産は現金のように簡単に分けられないため、「誰が住むのか」「売るのか残すのか」などを巡って意見が食い違うことが多くあります。

本記事では、不動産相続で実際に起きやすいトラブルの事例と、それを未然に防ぐための対策について詳しく解説します。

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よくある不動産相続トラブルの代表例

1. 誰が住むのかでもめる

たとえば、両親が住んでいた家を相続したときに、長男が「自分が住み続けたい」と主張する一方で、他の兄弟は「売却して現金で分けたい」と希望するケースです。
この場合、居住希望者と売却希望者との間で深刻な対立が生まれることがあります。仮に長男が住むことになっても、他の兄弟に公平な金銭的補償（代償分割）がされないと不満が残るでしょう。

2. 遺言書がないまま相続が発生

遺言書がないと法定相続分に従って相続することになりますが、実際の不動産価値や立地条件などにより「均等な分割」が困難です。「実家は長男が継ぐべき」という古い慣習を主張する人もいれば、「法定通り平等に分けるべき」と主張する人もいて、感情的な対立につながる場合もあります。

3. 特定の相続人だけが関与し、不信感が生じる

相続手続きにおいて一部の兄弟姉妹だけが話を進め、他の相続人にきちんと共有されないまま不動産が処分されると、「騙された」「自分の取り分が少ない」といった不信感が生まれ、関係が断絶することもあります。

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不動産相続トラブルを防ぐための3つの対策

1. 遺言書を作成する

最も効果的な対策が遺言書の作成です。親が元気なうちに「誰にどの財産を渡すのか」を明確に書いておけば、相続発生後の混乱を大きく減らせます。
公正証書遺言であれば、より信頼性が高く、後の争いを防ぐ効果があります。

2. 家族で事前に話し合っておく

財産の分け方や、誰が家を引き継ぐかなどを、家族が元気なうちにきちんと話し合っておくことも大切です。特に不動産に関しては、固定資産税の負担や将来の売却方針についても共有しておくとよいでしょう。
「まだ元気だから大丈夫」と先延ばしにしていると、急な相続でトラブルになりかねません。

3. 専門家に相談する

相続税や名義変更、遺産分割協議など、相続には法律的・手続き的な知識が不可欠です。司法書士・税理士・不動産会社など専門家に相談することで、円滑な相続を進めることができます。
また、事前に不動産の評価や将来的な売却価格の目安を知っておくことで、相続人間での話し合いも現実的かつ納得のいく内容になります。

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まとめ：早めの準備が円満な相続のカギ

不動産相続は一歩間違えると親族間の関係を悪化させる火種にもなり得ます。しかし、遺言書の準備や家族間での話し合い、専門家への相談など、事前の対策を取ることで多くのトラブルは未然に防ぐことが可能です。

相続を「いつかの話」ではなく「今から備えること」として捉え、家族みんなが納得できる形で未来を迎えられるように準備しておきましょう。

共有名義の落とし穴！相続後の不動産でよくあるトラブルと対応策

相続によって取得する財産の中でも、特にトラブルになりやすいのが不動産の共有名義です。複数の相続人で不動産を共同所有する「共有名義」は一見公平に見えますが、実際には使いづらさや意思決定の難しさ、売却時の問題など多くのリスクを孕んでいます。

今回は、相続で共有名義になった不動産にまつわるよくあるトラブルと、それを防ぐ・解決するための実践的な対応策をご紹介します。

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共有名義の不動産とは？

共有名義とは、1つの不動産を複数人で共同所有している状態のことを指します。相続においては、法定相続分に応じて持ち分を分ける形で登記されるのが一般的です。

例：3人兄弟が等しく不動産を相続する場合、それぞれ「持分3分の1」として共有名義で登記されます。

一見平等に思えるこの方法ですが、全員の同意が必要な場面が多く、自由に使えないというデメリットもあるのです。

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よくあるトラブル事例

1. 一人だけが住み続けることによる不公平感

たとえば、相続した実家に長男だけがそのまま住み続けている一方、他の兄弟姉妹は持ち分があっても何の利益も得られない、というケースがあります。
この場合、「家賃相当額を払ってほしい」「売却して現金で分けたい」などの不満が噴出し、親族間の関係が悪化する原因になります。

2. 売却やリフォームが進まない

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
一人でも反対すれば売却できず、リフォームや賃貸活用も自由にはできません。結果として空き家のまま放置され、固定資産税だけが発生し続けるという無駄なコストがかかってしまうこともあります。

3. 将来的に名義が複雑化するリスク

共有者のうち誰かが亡くなった場合、その人の持ち分がさらに相続されて細分化していきます。名義人が増えれば増えるほど意思決定が困難となり、相続人全員の連絡さえ取れない状況に陥ることも。
こうなると、不動産を売るどころか処分も管理もできず、“塩漬け資産”となる危険性があります。

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共有名義トラブルを防ぐ・解決するための対策

1. 事前に「誰が引き継ぐか」を明確にしておく

親が元気なうちに、不動産を誰に相続させるのかを話し合っておくことが最善の予防策です。必要に応じて遺言書を作成し、共有ではなく単独所有で相続させる方が後々のトラブルを回避できます。

2. 持ち分を買い取る「代償分割」の活用

どうしても一人が住みたい場合や、他の相続人が不動産を望まない場合には、住み続けたい人が他の持ち分を買い取る「代償分割」という方法があります。
これにより共有を解消し、単独名義で所有することが可能になります。

3. 共有状態のままにせず、早期に名義整理を

既に共有名義になっている場合でも、できるだけ早いうちに売却や持ち分整理を行うことが重要です。放置しておくと将来、名義人が増えすぎて処分不可能になるリスクが高まります。

不動産会社や司法書士などの専門家に相談し、共有者間での調整や持ち分売買の進め方をサポートしてもらうのが有効です。

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まとめ：共有名義は「揉める前提」で備えることが大切

相続による不動産の共有名義は、「誰もが納得する形」と思って選ばれがちですが、実は非常にリスクの高い選択肢です。
「使えない」「売れない」「名義が複雑化する」などの問題に直面する前に、早期の話し合いと専門家への相談がカギになります。

不動産を資産として活用するには、適切な名義管理と相続対策が欠かせません。
相続の前後でお困りのことがあれば、お早めにご相談ください。

相続登記しないとどうなる？“放置”が招く不動産リスクと対処法

不動産を相続した際、本来であれば速やかに行うべきなのが「相続登記（名義変更）」です。
しかし、実際には「急いで名義を変えなくても困らないから…」と相続登記を放置している方も少なくありません。

ところがこの“放置”が、後に深刻なトラブルを引き起こす原因になるのです。

さらに、2024年4月からは相続登記が義務化され、正当な理由なく放置すると**過料（罰金）**の対象になる可能性も出てきました。

今回は、相続登記を怠った場合の具体的なリスクと、今後の義務化に対応するための対策について詳しく解説します。

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相続登記とは？

相続登記とは、被相続人（亡くなった方）から相続人へと不動産の名義を変更する手続きのことです。
登記を行うことで、法的にその不動産を所有していることが第三者にも証明され、売却や貸し出し、担保設定などが可能になります。

登記されていない状態では、所有権を証明する手段がないため、不動産を自由に処分できないのが実情です。

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相続登記をしないことで起こるリスク

1. 売却や融資ができない

相続登記が未了の不動産は、登記簿上は故人の名義のままになっているため、売却することができません。
また、抵当権を設定して融資を受けることもできないため、不動産の活用が一切できない状態になります。

2. 固定資産税の請求が不明確になる

登記がされていないと、自治体では正確な所有者が把握できず、納税通知書が相続人の誰に届くか曖昧になります。
それにより「誰が支払うのか」「誰が使っているのに負担していないのか」などで、親族間のトラブルに発展するケースが多々あります。

3. 名義が複雑化し、手続きが困難になる

登記をせずに放置している間に相続人が亡くなったり、世代が進んだりすると、不動産の持ち主が何人にも分かれてしまうことがあります。
例えば、兄弟3人で相続したが全員が亡くなり、その子どもたちが相続するようになると、名義人が10人以上になるケースも。こうなると、売却や名義変更のために全員の同意が必要となり、話が進まなくなる恐れがあります。

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2024年4月から「相続登記の義務化」がスタート

これまで相続登記は任意でしたが、2024年4月1日からは**「相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記すること」が義務化**されました。
正当な理由なく怠った場合は、**10万円以下の過料（行政罰）**が科される可能性があります。

これは、相続登記の放置が空き家問題や所有者不明土地の増加につながっていることを背景に、国が対策として導入した制度です。

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相続登記をスムーズに行うための対策

1. 相続関係を整理する

まずは、被相続人の戸籍・除籍謄本を集め、誰が法定相続人であるかを確認します。
そのうえで、相続人全員で「誰が不動産を相続するか」を話し合い、遺産分割協議書を作成することが必要です。

2. 必要書類を早めに準備する

相続登記には、以下のような書類が必要です：

• 被相続人の戸籍謄本（出生～死亡まで）

• 相続人全員の戸籍謄本・住民票

• 不動産の登記事項証明書

• 固定資産評価証明書

• 遺産分割協議書（または遺言書）

書類の取得には時間がかかる場合もあるため、早めの準備がカギとなります。

3. 専門家に依頼する

司法書士に依頼すれば、相続関係の調査から登記手続きまでスムーズに進められます。
また、将来のトラブルを防ぐためにも、不動産会社や税理士と連携して総合的に相続対策を講じることが重要です。

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まとめ：相続登記は「今すぐ動く」が最善の対策

相続登記の放置は、売却不可・税金トラブル・名義人の複雑化といった深刻な問題を引き起こす要因になります。
さらに、2024年からは義務化されており、「やらない」という選択肢は許されない時代に突入しています。

もし相続登記がまだ済んでいない不動産がある場合は、一日でも早く動き出すことが大切です。
迷ったら、まずは信頼できる専門家に相談してみましょう。円滑で安心な相続の第一歩がそこから始まります。

 

相続登記に関するご不安やご相談がございましたら、ぜひ株式会社ミライエ不動産販売までお気軽にお問い合わせください。
専門知識と地域密着のネットワークを活かし、お客様の大切な不動産をスムーズかつ安心してお引き継ぎいただけるよう、全力でサポートいたします。

相続も、未来へつなぐお手伝い。ミライエにお任せください。

 

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住宅ローンが残っていても家は売れる！売却方法と注意点を徹底解説

住宅ローンがまだ残っている家を「売りたい」と考えるのは珍しいことではありません。転勤や離婚、ライフスタイルの変化、金銭的な事情など、理由は人それぞれです。
「ローンが完済していないと家は売れないのでは？」と不安に思う方もいらっしゃいますが、適切な手続きを踏めば住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。

本記事では、住宅ローン残債がある家を売却する方法や注意点、任意売却の流れや金融機関との交渉のポイントまで詳しく解説します。

1. 住宅ローンが残っている家を売却する仕組み

住宅ローンが残っている場合、住宅には「抵当権」が設定されています。これは、万が一ローンが返済できなくなった場合に、金融機関がその家を売却して残債を回収するための権利です。

この抵当権が付いたままでは家の所有権を買主に移すことができないため、売却前に抹消する必要があります。

そのため、売却時には以下の2つのパターンがあります：

• ① 売却価格 ≧ ローン残債
  　→ 売却代金でローンを完済できるので、そのまま抵当権を抹消し、通常の売却が可能。

• ② 売却価格 ＜ ローン残債
  　→ 売却代金だけではローンを完済できないため、「自己資金で補填」するか、「任意売却」の手続きを行う必要があります。

2. 任意売却とは？ローン残債がある家を売る方法

ローン残債の方が多い場合に利用されるのが「任意売却（にんいばいきゃく）」です。
これは、金融機関の合意を得て、ローンを完済できない状態でも抵当権を抹消してもらい、不動産を売却する方法です。

任意売却の流れ

1. 不動産会社に相談し、査定を受ける

2. 売却価格とローン残債の差額を確認

3. 金融機関へ任意売却の申請・同意を得る

4. 売却活動を行い、買主を見つける

5. 売買契約を締結し、売却代金で一部ローン返済

6. 差額の残債は分割返済や減額交渉を行う場合も

任意売却は、競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、近隣に知られずに売却できるというメリットがあります。ただし、債権者（金融機関や保証会社）との交渉や書類手続きが複雑になるため、経験豊富な不動産会社に依頼することが重要です。

3. 売却前に確認すべき3つのポイント

（1）ローンの残債額を正確に把握する

最初に住宅ローンの残高を確認しましょう。ローン契約書や金融機関からの残高証明書などで確認できます。
「抵当権抹消に必要な金額（＝完済額）」は、元本だけでなく利息・経過利息・手数料などが含まれます。

（2）売却にかかる諸費用を見積もる

不動産売却には以下のような諸費用がかかります：

• 仲介手数料（上限：売却価格の3%＋6万円＋税）

• 抵当権抹消登記費用

• 司法書士報酬

• 引越し費用

• 残債の補填分（自己資金）

資金計画をしっかり立てておくことで、後から慌てることを防げます。

（3）売却後の生活再建プランを立てる

任意売却をする場合、売却後も残債の一部を返済し続ける可能性があります。また、引っ越し先の確保や生活費の見通しも重要です。ファイナンシャルプランナーに相談するのも有効です。

4. 金融機関との交渉のポイント

任意売却を行うには、金融機関の合意が必要不可欠です。
その際に重要なのが以下の点です：

• なるべく早めに相談する：滞納が続く前に動くことで、選択肢が広がります。

• 返済意思を明確にする：売却後も誠意を持って残債返済に対応する姿勢を示すと、交渉がスムーズになります。

• 収入・支出の状況を整理して伝える：金融機関は返済能力を重視するため、現状の家計状況を具体的に提示しましょう。

5. 住宅ローンが残っている家の売却を成功させるために

住宅ローンが残っている不動産の売却は、通常の売却と比べてやや複雑です。
しかし、信頼できる不動産会社に依頼すれば、適切な段取りでスムーズに売却することができます。

 

任意売却とは？住宅ローン返済中の不動産を売却するベストな方法

住宅ローンを組んで購入したマイホーム。しかし、思わぬ事情で返済が困難になるケースもあります。
たとえば、収入の減少や失業、離婚、病気などがきっかけとなり、ローンの支払いが遅れはじめると、最終的には「競売」にかけられてしまうこともあります。

そんな状況を避け、少しでも有利にマイホームを手放す方法として「任意売却（にんいばいきゃく）」という選択肢があります。

この記事では、任意売却の仕組みや流れ、メリット・デメリット、実行に向けたポイントをわかりやすく解説します。

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1. 任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、金融機関（債権者）の合意を得て、不動産を売却する方法です。

通常、住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却代金でローンを完済しなければ、抵当権の抹消ができず、所有権の移転ができません。

しかし、売却価格がローン残債を下回るケースでは、「売却したくてもできない」状態になってしまいます。
このようなとき、金融機関と交渉し、残債が残っても売却を認めてもらうのが任意売却です。

任意売却は、競売と違って市場価格に近い価格で売却できる可能性があるため、売主にとって経済的・精神的負担を軽減できる方法と言えます。

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2. 任意売却の流れ

任意売却には、以下のような手続きが必要です。

【1】状況確認・相談

住宅ローンの滞納が数ヶ月続く前に、不動産会社や専門家へ早めに相談することが大切です。
この段階で、ローン残高・滞納額・不動産の査定額などを把握します。

【2】金融機関と交渉

任意売却を行うには、債権者（主に銀行や保証会社）の承諾が必要です。
売却価格や残債の処理方法について話し合いを行い、同意が得られれば次のステップへ進みます。

【3】売却活動・買主の募集

通常の不動産売却と同様に、物件の広告を出し、買主を探します。
任意売却は一般市場での売却となるため、競売よりも高く売却できるケースが多いです。

【4】売買契約・引渡し

売買契約を締結し、買主への引渡しと同時に、売却代金をローンの返済に充当します。

【5】残債の処理

売却後にローンが完済できなかった場合、残債の処理について金融機関と協議します。
分割返済を認めてもらえるケースや、経済状況によっては一部免除となる可能性もあります。

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3. 任意売却のメリット

任意売却には以下のような利点があります：

● 競売よりも高く売れる可能性がある

競売では市場価格の5〜7割程度で落札されることが多く、売主にとって不利です。
任意売却では、市場に近い価格での売却が可能なため、残債をより多く返済できます。

● 近隣に知られにくい

競売になると裁判所からの通知やインターネット掲載により、周囲に知られてしまいます。
任意売却は通常の売却と同様の手続きとなるため、プライバシーが守られやすいのも特徴です。

● 引越しのタイミングも調整しやすい

任意売却であれば、売主と買主との合意により柔軟な引渡しスケジュールを組むことができます。

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4. 任意売却の注意点・デメリット

一方で、任意売却には以下のような注意点もあります：

● 債権者の同意が必要

任意売却は債権者の合意がなければ実行できません。そのため、交渉の難易度や進行状況によってはスムーズにいかないこともあります。

● 売却までに時間がかかることがある

通常の売却と比べて関係者が多いため、承認・手続きに時間を要することがあります。
早めの相談が大切です。

● 信用情報に影響が出る

ローンを滞納し、任意売却を行った場合、信用情報機関に事故情報として登録されることがあります（いわゆるブラックリスト）。
一定期間は新たなローンやクレジットの利用が制限されます。

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5. まとめ｜任意売却は「今後の生活再建」のための選択肢

住宅ローンの返済が難しくなったとき、任意売却は競売に比べてはるかに負担が少ない方法です。
経済的なダメージを最小限に抑え、再スタートの準備をするための第一歩として、多くの方に選ばれています。

重要なのは、「早めの相談」と「信頼できる不動産会社や専門家への依頼」です。

 

住宅ローン残債ありの不動産売却術｜金融機関との交渉とスムーズな手続きガイド

「まだ住宅ローンが残っているけれど、家を売りたい」
そんなお悩みを抱える方は年々増加しています。

転勤や離婚、住み替え、収入の変化など、売却の理由は人それぞれですが、ローンが残っている家を売る場合には、事前に知っておくべき手続きや交渉のポイントが多数存在します。

この記事では、住宅ローン残債がある状態で不動産を売却する方法をわかりやすく解説し、金融機関との交渉のコツやスムーズな売却の進め方を詳しくご紹介します。

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1. ローン残債がある不動産を売ることは可能？

結論から言えば、住宅ローンが残っていても売却は可能です。
ただし、そのままでは売れません。なぜなら、ローンを借りている不動産には「抵当権」という担保権が設定されているためです。

抵当権は、ローン返済ができなくなった際に金融機関が担保として物件を処分するための権利であり、この権利が残っている状態では不動産の所有権を第三者に移すことができません。

よって、売却の際には**「抵当権の抹消（＝ローンの完済）」が絶対条件**となります。

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2. 売却価格とローン残債の関係がカギ

売却がスムーズに進むかどうかは、次の2つのパターンで大きく異なります。

● ケース①：売却価格がローン残債を上回る場合

→ 売却代金でローンを完済できるため、問題なく抵当権を抹消し、通常の不動産売却として進められます。

● ケース②：売却価格がローン残債を下回る場合

→ 不足分を自己資金で補うか、あるいは**金融機関の同意を得て「任意売却」**を行う必要があります。

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3. 金融機関との交渉が売却成功のカギ

ローン残債が売却価格を上回ってしまう場合、金融機関との交渉が必要になります。以下のステップを意識しましょう。

【ステップ1】早めにローン残高と返済状況を確認

まずは現在のローン残高、毎月の返済額、滞納の有無などを整理します。
「抵当権抹消に必要な額」は、残債だけでなく、経過利息や手数料も含まれるため、精算書の取得が必要です。

【ステップ2】査定結果と売却価格を照らし合わせる

不動産会社に査定を依頼し、市場価格を確認。
ローン残債との差額を計算して、売却可能か否かの判断材料にします。

【ステップ3】金融機関への交渉

ローンを完済できない場合は、任意売却の承諾を得るために、金融機関に事情を丁寧に説明し、売却価格や返済プランについて交渉を行います。
信頼できる不動産会社が間に入ることで、交渉はスムーズに進みやすくなります。

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4. スムーズに進めるためのポイント

● ポイント①：信頼できる不動産会社に相談する

任意売却に対応している不動産会社を選ぶことが重要です。
金融機関とのやり取りや必要書類の準備など、専門的な手続きをサポートしてくれる業者の存在は不可欠です。

● ポイント②：売却スケジュールを計画的に

住宅ローンの滞納が続くと、いずれ「競売」に移行してしまいます。
競売になると、市場価格より大幅に安くなるうえ、引越し日程も選べなくなります。
任意売却は、売主の意思でタイミングや条件をある程度調整できるため、早めの行動が大切です。

● ポイント③：諸費用の把握も忘れずに

売却には、以下のような費用が発生します：

• 仲介手数料（上限：売却価格の3％＋6万円＋税）

• 抵当権抹消費用（登録免許税＋司法書士報酬）

• 引越し費用

• 残債の一部補填

これらを事前に見積もっておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

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5. まとめ｜ローン残債がある不動産の売却は「準備と交渉」がカギ

住宅ローンが残っている不動産でも、手順を踏めば売却は可能です。
特に売却価格が残債を下回る場合は、金融機関との交渉と専門知識を持つ不動産会社のサポートが欠かせません。

慌てず、冷静に状況を整理し、信頼できるパートナーと一緒に進めることが、納得のいく売却成功につながります。

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ミライエ不動産販売では住宅ローン付き物件の売却もサポート！

大阪府寝屋川市にあるミライエ不動産販売では、住宅ローンが残っている物件の売却や任意売却に関するご相談も承っております。
複雑な手続きや金融機関との交渉など、専門知識を活かしてお客様一人ひとりに合ったご提案をさせていただきます。

「このままローンを払い続けるのが難しい」
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そんな方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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空き家を売却する前にやるべきこと｜トラブル回避と高く売るための完全ガイド

近年、空き家の増加が社会問題となっており、放置された空き家は老朽化や防犯上のリスクからも早期の対応が求められています。
「相続した実家が空き家のまま」「使っていない住宅を処分したい」といった方も多いのではないでしょうか。

空き家を売却する際には、一般的な不動産売却とは異なる特有の注意点や準備が存在します。
本記事では、空き家の売却前にやっておくべき重要なポイントを不動産のプロがわかりやすく解説します。

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1. 空き家の現状を正確に把握する

まず最初に行うべきは、空き家の状態を確認することです。
長年使用していない家屋は、構造や設備に想定以上のダメージが生じていることがあります。
屋根の雨漏りやシロアリ被害、配管の破損など、目に見えない劣化が進んでいることも。

売却をスムーズに進めるためにも、建物の状態を点検し、必要に応じて簡易なリフォームや清掃を施すことが重要です。

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2. 相続登記が済んでいるか確認する

空き家の多くは相続によって取得されているケースが多いため、名義の確認は必須です。
不動産の売却には、登記名義人と売主が一致している必要があります。

2024年4月からは相続登記が義務化され、未登記のまま放置すると過料の対象となる可能性もあります。
「まだ登記していない」「他の相続人と共有状態になっている」といった場合は、まずは相続登記を済ませてから売却に進むようにしましょう。

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3. 近隣や管理状況を整理する

長年空き家となっていた物件では、「雑草が伸び放題」「ポストにチラシが溜まっている」といった状況が見受けられることがあります。
これでは、内覧時の印象が悪くなり、売却価格や成約スピードに大きく影響します。

売却活動に入る前に、以下のような管理を行っておきましょう：

• 敷地内の草木の除去

• ポストの整理

• 室内の換気・簡易清掃

• 家財の整理・処分

可能であれば、不動産会社と相談の上でホームステージングやクリーニングを実施するのも効果的です。

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4. 空き家特例の確認

空き家を売却する際には、**譲渡所得税の軽減措置（空き家特例）**を受けられる可能性があります。
これは、一定の条件を満たす空き家を売却する際に、最大3,000万円の特別控除を受けられる制度です。

【適用要件の一例】

• 相続後、居住していない家屋であること

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと（旧耐震基準）

• 建物を取り壊して更地にするか、耐震改修を行っていること

• 譲渡価格が1億円以下 など

特例を受けるには確定申告が必要となるため、事前に税理士や不動産会社と相談しておくことをおすすめします。

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5. 地元に強い不動産会社を選ぶ

空き家売却を成功させるためには、適切な価格設定と地域に詳しい不動産会社の選定が不可欠です。
特に空き家は「すぐに住める状態かどうか」や「周辺環境」によって評価が大きく変わるため、地元の実情に詳しい会社を選ぶことが大切です。

複数の会社に査定を依頼し、価格だけでなく売却方針や対応の丁寧さなども総合的に比較すると良いでしょう。

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まとめ｜空き家の売却には準備と専門的なサポートが不可欠

空き家を売却するには、建物の管理から法的な手続き、税務面の確認まで、多くの準備が必要です。
放置しておくと固定資産税や管理コストがかさむだけでなく、資産価値も下がってしまいます。

だからこそ、早めに正しいステップを踏み、信頼できる不動産会社に相談することが成功のカギとなります。

空き家売却で後悔しないために｜事前準備と注意点を徹底解説

「思ったより安くしか売れなかった…」「手続きが複雑で途中で挫折した」「もっと早く売ればよかった」
空き家を売却した多くの方が、何かしらの“後悔”を経験しています。

空き家の売却は、一般的な不動産売却と比べても、管理の手間や法的な問題、税金の知識などが必要となる場面が多く、慎重な対応が求められます。

本記事では、空き家売却で後悔しないために事前に知っておくべき準備や注意点をわかりやすくご紹介します。

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1. 空き家は“資産”でもあり“負債”にもなる

空き家を放置していると、固定資産税・火災保険・庭木の管理など、維持コストが年々かさんでいきます。
さらに、建物が老朽化していくことで、いざ売ろうとしたときに「解体費用込みでの売却」になってしまい、想定より大幅に安い価格でしか売れないことも。

また、「空き家対策特別措置法」によって、管理状態が悪いと判断されると自治体から「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇がなくなるリスクもあります。

だからこそ、早めの決断が、資産を守るうえでも重要です。

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2. 相続や名義の整理を忘れずに

空き家の売却では、所有者名義が明確になっていることが前提条件です。
相続した空き家の場合、まだ登記が被相続人（亡くなった方）のままになっているケースも少なくありません。

2024年4月以降は相続登記が義務化されており、登記を怠ると過料（罰金）の対象になる可能性があります。
売却活動に入る前に、法務局での相続登記の完了を確認しておきましょう。

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3. 近隣への配慮と空き家の管理は印象を大きく左右する

「空き家＝荒れた家」というイメージを持たれることは、買い手にとって大きなマイナスです。
実際に売却活動を始めると、買主や不動産会社が現地を見に来るため、外観や敷地の管理状態が売却結果に直結します。

最低限やっておきたい管理項目：

• 草刈り・庭木の剪定

• 郵便ポストの整理

• ゴミや不用品の撤去

• 室内の換気や簡易清掃

また、ご近所に対しても「売却を予定しています」と一言伝えておくと、トラブルを未然に防ぐことができます。

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4. 売却価格の「相場」と「現実」を知っておく

売却を検討する際、まず「この家はいくらくらいで売れるのか？」が気になると思います。
空き家の多くは築年数が経っているため、建物にはほとんど価値がつかず、土地の価格が中心になることが一般的です。

「昔、親が高く買った家だから…」と過去の購入価格を基準にしてしまうと、売れ残る原因になります。

おすすめは、複数の不動産会社に無料査定を依頼し、地域相場と現実的な価格帯を把握することです。
机上査定ではなく、現地まで見に来てもらえる会社を選ぶとより正確です。

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5. 空き家特例など税金制度も確認しておこう

空き家を売却すると、利益が出た場合には譲渡所得税がかかることがあります。
しかし、相続で取得した空き家については、一定の条件を満たすと**「3,000万円の特別控除（空き家特例）」が適用**される可能性があります。

この特例を受けるには、

• 相続後、居住していないこと

• 建物が旧耐震基準（昭和56年以前の建築）であること

• 耐震改修か取り壊しをして売却すること

といった条件があります。
適用できるかどうかは、事前に税理士や不動産会社に確認しておきましょう。

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6. 地元に詳しい不動産会社に相談を

「とりあえず大手なら安心」と考える方も多いですが、空き家売却においては地域性に詳しい不動産会社が有利です。

• 近隣エリアの取引事例を把握している

• 空き家特有の売却ノウハウがある

• 査定から契約・税金相談まで一貫対応できる

こうしたポイントで比較検討すると、納得のいく売却につながります。

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まとめ｜正しい準備で「売って後悔しない空き家売却」を

空き家の売却は、思った以上に手間や時間がかかるものです。
しかし、事前にしっかりと準備し、信頼できる専門家と一緒に進めれば、納得できる価格で、スムーズな売却が可能になります。

知らなきゃ損！空き家売却で使える特例制度と注意点まとめ

相続などで取得した空き家を「使う予定もないし、売ってしまおう」と考える方は年々増えています。
しかし、空き家を売却する際には、ある制度を知っているかどうかで手取り額が大きく変わる可能性があることをご存知でしょうか？

その制度が「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」です。
知らずに売ってしまうと、何十万円〜数百万円の税負担が発生することも…。

本記事では、この制度の内容や適用条件、注意点をわかりやすく解説し、損をしない空き家売却のためのポイントをまとめます。

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1. 空き家特例とは？簡単に言うと「税金が大幅に減る制度」

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は所得税・住民税が課されます。
しかし、一定の条件を満たせば、最大3,000万円までの利益が非課税になるのが「空き家特例」です。

この制度を使えば、例えば：

• 譲渡益が2,800万円 → 課税額は0円

• 譲渡益が3,500万円 → 3,000万円を控除し、残りの500万円にのみ課税

というように、手取り額が大きく変わる可能性があります。

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2. 空き家特例の主な適用条件

制度を活用するためには、以下のような条件をすべて満たす必要があります：

● 相続で取得した空き家であること

→ 被相続人（親など）が一人暮らしで住んでいた自宅が対象。共有名義や賃貸物件は対象外です。

● 昭和56年5月31日以前に建築された住宅であること

→ 旧耐震基準で建てられた家屋が対象になります。

● 売却までに耐震改修または取り壊しを行っていること

→ 現行の耐震基準を満たすようリフォームするか、更地にして売却する必要があります。

● 相続開始から3年目の年末までに売却すること

→ たとえば2022年に相続した場合、2025年12月31日までに売却する必要があります。

● 売却金額が1億円以下であること

→ 高額物件は対象外になります。

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3. 制度を受けるには確定申告が必須！

この制度は、自動的に適用されるわけではありません。
売却した翌年に自ら確定申告を行い、適用を申請する必要があります。

申告には、以下のような書類が必要になります：

• 相続を証明する戸籍謄本や遺産分割協議書

• 建築時期を確認できる資料（登記簿など）

• 耐震基準適合証明書または取り壊し証明書

• 譲渡費用の明細や契約書類

特に、耐震補強を行った場合は専門機関から証明書を取得する必要があるため、早めの準備が大切です。

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4. 制度が使えないケースに注意！

せっかく売却しても、条件を満たしていなかったために控除が使えないというケースもあります。
以下のようなケースでは特例の対象外になるため、注意しましょう：

• 複数人で共有していた空き家（持ち分所有）

• 被相続人が施設（老人ホームなど）に入所していた

• 賃貸に出していた・他人に貸していた

• 相続人が相続後に居住してしまった

• 相続登記をせずに売却しようとした

判断が難しい場合は、不動産会社や税理士に事前相談することを強くおすすめします。

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5. 空き家特例を活かすための売却スケジュール

空き家特例の適用期限には「相続開始から3年目の12月31日まで」という制限があります。
つまり、のんびり構えていると「気づいたときには期限切れ」というリスクも。

売却活動には、下記のような時間がかかります：

• 不動産会社探し・査定依頼（1〜2週間）

• 売却活動（1〜3ヶ月）

• 契約・決済まで（1ヶ月前後）

• 耐震改修や解体工事（数週間〜1ヶ月以上）

早めに動き出すことで、制度を逃さずに使えるチャンスが広がります。

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6. 不安がある方は「地元の不動産会社」に相談を

空き家特例はとてもお得な制度ですが、細かい要件が多く、手続きも複雑です。
また、制度の要件に合致した売却プランやスケジュール設計ができるかどうかは、不動産会社の知識と経験によって差が出ます。

そのため、空き家売却は地元に強い、経験豊富な不動産会社に相談するのが安心です。

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まとめ｜空き家売却は「制度を知る者が得をする」

空き家売却は、手続きや法規制が複雑ですが、正しく制度を使えば大きな節税効果が期待できます。
「空き家特例」は、その代表的な制度です。

ポイントは以下の3点：

• 早めに準備して、適用条件を満たすよう売却を進めること

• 必要書類を整えて、確定申告を忘れずに行うこと

• 経験豊富な専門家に相談すること

空き家の売却についてお困りのことがあれば、ぜひミライエ不動産販売にご相談ください。
地元密着ならではのきめ細やかな対応で、空き家のお悩みをトータルでサポートいたします。